Qu'est-ce que l'achat d'un bien en nue-propriété ?
Vous cherchez à investir dans un bien immobilier pour vous constituer un patrimoine à moindre coût ? Vous vous demandez si l’achat en nue-propriété est fait pour vous ? Avant de vous engager dans votre projet, il est nécessaire d’avoir connaissance des avantages et des inconvénients de ce type d’investissement. Voici toutes les informations que vous devez savoir sur le bien en nue-propriété.
La nue-propriété : définition
L’achat immobilier en nue-propriété correspond à l’acquisition d’un bien qui a été démembré. Cela signifie que le droit de propriété sur le bien a été divisé en deux parties.
D’un côté, il y a l’usufruitier qui peut habiter le bien ou le mettre en location pour percevoir des revenus. De l’autre côté, il y a le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut le vendre. En revanche, ce dernier ne peut pas l’utiliser ni percevoir des revenus issus de ce bien.
Lors d’un achat en nue-propriété, vous cédez l’usufruit à une personne tierce pendant une période limitée :
- 10 à 20 ans si l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété ;
- jusqu’au décès de l’usufruitier s’il s’agit d’une vente viagère.
Quels avantages à acheter un bien en nue-propriété ?
Devenir nu-propriétaire comporte de nombreux avantages.
Cela permet, tout d’abord, d’acheter un bien immobilier à moindre coût, puisque le prix du bien est inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, une décote, s’élevant entre 30 et 50 %, vous est attribuée puisque vous ne bénéficiez que de sa nue-propriété. C’est un atout si vous souhaitez vous constituer un patrimoine.
Ensuite, il faut savoir que les charges et les travaux d’entretien des parties privées et communes du bien sont à la charge de l’usufruitier. Il est aussi responsable de le mettre en location. Seules les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles sont occasionnées par un défaut de réparation d’entretien. Auquel cas, elles reviennent à l’usufruitier. Il est considéré comme grosses réparations :
- le rétablissement des poutres et des couvertures ;
- les gros murs et les voûtes ;
- la réparation des digues, des murs de soutènement et des clôtures.
Enfin, il faut savoir que le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien au terme de la période de démembrement. Et ce, sans frais et sans fiscalité supplémentaires.
La fiscalité d’un bien en nue-propriété
Être propriétaire en nue-propriété apporte également des bénéfices fiscaux.
Pour commencer, le nu-propriétaire ne s’acquitte ni de la taxe foncière ni de la taxe d’habitation. Ces deux impôts locaux sont à l’entière charge de l’usufruitier.
Ensuite, il faut savoir que pendant la période de démembrement, l’achat en nue-propriété n’a pas d’incidence sur l’impôt sur le revenu, car vous ne percevez aucun loyer du logement mis en location. Dans le cadre d’une acquisition à crédit, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers, seulement si l’usufruitier est un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
Par ailleurs, le bien en nue-propriété n’intègre pas votre patrimoine immobilier qui permet de définir votre assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En revanche, si l’usufruitier est assujetti à l’IFI, il doit déclarer le logement dans son patrimoine imposable. Dans ce cas, il est redevable de l’IFI sur la pleine propriété du bien.
Pour finir, l’un des derniers avantages fiscaux concerne les droits de donation lors d’une transmission du bien à vos héritiers. Comme seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation sont réduits, car calculés uniquement selon la valeur de celle-ci.
Existe-t-il des inconvénients à devenir nu-propriétaire ?
L’un des principaux désavantages à investir en nue-propriété est que vous ne pourrez pas percevoir de loyers pendant toute la période de cession de l’usufruit.
En effet, l’achat d’un logement en nue-propriété est différent de l’investissement locatif. Vous ne pouvez en aucun cas compter sur ce type de patrimoine pour rembourser un emprunt immobilier, car vous ne toucherez aucun loyer.
