Location : comment résilier un bail ?
Contrairement au propriétaire, un locataire est en droit de résilier à tout moment et sans motivation son bail lorsque le logement constitue sa résidence principale. En revanche, il est tenu de respecter certaines règles. De quelle manière pouvez-vous rompre votre contrat de location ? Quel est le délai de préavis ? Quelles sont les formalités à accomplir pour quitter les lieux ?
Résiliation du bail par le locataire ou le propriétaire
Le locataire a la possibilité de donner son congé, ou préavis, quand il le souhaite dès lors que le logement constitue sa résidence principale. Il n’a pas besoin de justifier sa décision auprès du propriétaire des lieux. Toutefois, il doit respecter différentes règles notamment en ce qui concerne la demande de résiliation et le délai.
Du côté du propriétaire, les conditions de résiliation du bail sont plus restrictives. En effet, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire sans motif valable. Il doit en général patienter jusqu’à la date d’échéance du bail, sauf en cas de faute du locataire (loyers impayés ou absence d’assurance habitation). Le congé est bien souvent donné, car le propriétaire souhaite :
- vendre le logement : le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Ce dernier dispose alors de 2 mois pour se porter acquéreur du bien. Sinon, il devra libérer les lieux à la fin du préavis, fixé à 6 mois pour une location vide et 3 mois pour une location meublée ;
- le reprendre pour l’habiter ou loger un proche (époux, partenaire de Pacs, concubin depuis au moins un an, ascendant ou descendant).
Envoyer une lettre de résiliation
Pour quitter son logement, le locataire doit envoyer au propriétaire une lettre de congé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou une remise en main propre contre émargement ou récépissé. L’envoi d’un mail ou d’un SMS n’a aucune valeur pour résilier le bail.
La lettre recommandée est la solution la plus prisée, car plus économique. Avoir recours à un huissier coûte en moyenne 100 euros. Pour ce prix, le locataire est exempté de la rédaction du courrier. Concrètement, la lettre de congé ou de résiliation du bail comporte plusieurs informations dont la date d’effet du congé et le motif dans le cas où le locataire bénéficie d’un préavis réduit. Pour plus de facilité, vous pouvez retrouver ci-dessous un modèle de lettre à compléter et télécharger.
Bon à savoir : le délai de préavis commence à compter de la réception de la lettre recommandée, de la notification de l’huissier ou de la remise en main propre.
Quel est le délai de préavis ?
Une durée de préavis est à respecter pour résilier un bail en tant que locataire. Elle est d’un mois en location meublée et de 3 mois pour un logement vide. Toutefois, cette durée varie selon la situation géographique du logement. Si celui-ci est dans une zone « tendue », le préavis peut être réduit à un mois dans tous les cas. La plupart des grandes villes en font partie comme Paris, Bordeaux, Lyon ou encore Marseille. Pour savoir si votre logement est bel et bien situé en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur mis en ligne par le site service-public.fr.
Le préavis peut être raccourci à un mois pour certains locataires de logements vides, soit les locataires :
- obtenant un logement social ;
- bénéficiant du RSA (Revenu de solidarité active) ou de l’AAH (allocation aux adultes handicapés), sur justificatif transmis avec la lettre de résiliation ;
- dont l’état de santé, sur présentation d’un certificat médical, justifie un déménagement ;
- qui décrochent un premier emploi, sont mutés dans une autre ville ou après une licenciement.
Par ailleurs, un locataire a la possibilité de quitter les lieux sans préavis dès lors que logement ne respecte pas les critères de décence, ce qui met en danger sa santé et sa sécurité.
État des lieux, remise des clés, dépôt de garantie : les formalités à accomplir avant de quitter le logement
Pendant la durée du préavis, le versement du loyer et des charges doit continuer. En outre, le locataire ne peut déduire le montant de son dépôt de garantie des derniers loyers. Pour rappel, le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie, à condition que son montant ne dépasse pas 1 mois de loyer en location vide et 2 mois de loyer en location meublée.
Enfin, il faut savoir que le locataire prend des engagements en résiliant son bail : il est tenu de permettre la visite de son logement dans la limite de 2 heures par jour (sauf le week-end), fixer un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie qui sera préparé au préalable (réparations, ménage, etc.) et restituer l’ensemble des clés remises lors de l’état des lieux d’entrée.
Une fois l’état de lieux réalisé et les clés rendues, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie. Ce dernier peut se retrouver amputé d’une certaine somme si le logement n’est pas rendu dans un état conforme à celui reçu par le locataire. Dans ce cas, le délai de restitution du dépôt de garantie peut être prolongé jusqu’à 2 mois.
