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La conversion d'un bail à métayage en fermage ne doit pas porter atteinte aux droits fondamentaux du bailleur

Par un arrêt du 10 octobre 2019, la Cour de cassation précise qu’il convient de soumettre à un contrôle de proportionnalité l’atteinte que la conversion d’un bail à métayage en fermage porte au droit au respect des biens du propriétaire.
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Le caractère automatique de la conversion d’un bail à métayage en fermage fait l’objet de controverses récurrentes. Dans un arrêt récent, la Cour de cassation indique que cette transformation ne doit pas porter une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens du bailleur. Détails.

La conversion d’un bail à métayage en fermage ne doit pas porter atteinte aux droits fondamentaux du bailleur


Dans quels cas un métayer peut-il exiger de devenir fermier ?

La principale distinction entre le fermage et le métayage repose sur le mode de rémunération du propriétaire. Dans un bail à ferme, le montant du loyer correspond à une somme d’argent fixe, déterminée au sein du contrat et encadrée par arrêté préfectoral. Le métayage est principalement utilisé pour la viticulture et prévoit qu’au lieu de percevoir un loyer, le propriétaire partage la récolte avec l’exploitant selon une proportion préalablement convenue. Dans ce cas, le propriétaire a la qualité d’exploitant agricole.

Au cours des trois premières années du bail, aucune des parties ne peut imposer à l’autre la conversion du bail à métayage en bail à ferme. À l’expiration de ce délai, le bail peut être converti à la fin de chaque année culturale en envoyant une demande par exploit d’huissier au moins 12 mois avant la date souhaitée. Si les intéressés ne parviennent pas à se mettre d’accord, le demandeur doit saisir le tribunal paritaire des beaux ruraux. L’article L 417-11 du Code rural prévoit 4 cas dans lesquels le juge est tenu d’ordonner la conversion :

  • Le propriétaire n’entretient pas les bâtiments
  • Le propriétaire refuse de contribuer aux investissements en cheptel ou au matériel indispensables à l’exploitation
  • Le métayer est propriétaire de plus des deux tiers de la valeur du cheptel ou du matériel
  • La collaboration entre les deux parties n’est plus assurée.

En dehors de ces situations, la demande est à l’appréciation du tribunal. Il convient de préciser que la demande de conversion du métayer ne peut être refusée si celui-ci est en place depuis 8 ans ou plus, sauf convention contraire conclue entre les parties.

Un contrôle de proportionnalité nécessaire entre le but légitime poursuivi et le droit au respect des biens du bailleur

En l’espèce, un métayer faisait valoir le Code rural pour obtenir la conversion de son bail à métayage en bail à ferme. Dans un premier temps, les juges d’appel lui ont donné raison estimant que toutes les conditions étaient remplies et que cette demande répondait à « un intérêt général de mise en valeur directe des terres ».

Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 10 octobre 2019, a précisé que la transformation d’un bail à métayage en bail à ferme ne peut pas être obtenue si facilement. En effet, les juges du fond doivent réaliser un contrôle de proportionnalité entre le but légitime poursuivi et le droit au respect des biens du propriétaire prévu par la Convention européenne des droits de l’homme. Or, dans cette affaire, la Haute juridiction a considéré que la conversion priverait le bailleur de la qualité d’exploitant agricole et des mesures sociales qui y sont liées. De plus, ses terres ne seraient plus exonérées d’impôt sur la fortune et le loyer perçu, fixe et encadré, serait moindre. Par conséquent, l’arrêt d’appel a été cassé et renvoyé.