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Étudiants : les étapes clés de la signature d'un bail

Bail étudiant : les bons réflexes à avoir lors de la visite d'un logement et de l'état des lieux d'entrée. Savoir quels sont les documents à présenter pour conclure le contrat de location
Sommaire

Vous avez repéré un logement étudiant qui pourrait vous convenir et vous envisagez de le visiter. Mais avant de prendre rendez-vous avec le bailleur, informez-vous sur les étapes clés de la signature d'un bail. De même, avant de vous installer, prenez le temps de vous assurer que tout est en règle.

Étudiants : les étapes clés de la signature d'un bail



La visite du logement

Présentez-vous au rendez-vous en soignant votre présentation afin de rassurer le bailleur.

Le propriétaire est tenu de louer un logement sans vices cachés. Toutefois, soyez vigilant sur l’état du logement et ses équipements s’il en contient : des traces d’humidité ou des moisissures sont-elles visibles ? Quel est le type de chauffage utilisé (les radiateurs « grille-pain » sont gourmands en énergie) ? Le logement est-il équipé de doubles-vitrages ? Est-il isolé thermiquement, acoustiquement ? Quel est l’état de l’installation électrique (présence d’un disjoncteur, prise de terre dans les pièces humides) ? Quel est l’état de la plomberie, des tuyaux ? Le logement dispose-t-il d’une connexion Internet ? Les équipements fonctionnent-ils correctement ? L’ouverture des portes et fenêtres est-elle satisfaisante ?

N’hésitez pas à questionner le propriétaire.

Si vous êtes accompagné, la collecte d’informations sera plus complète et un autre avis peut être utile.

Enfin, si vous êtes intéressé, soyez prêt à remettre immédiatement au bailleur un dossier constitué des copies des justificatifs légalement requis (cf. "Les justificatifs à fournir ?"). Vous pourrez vous rétracter si vous changez d’avis.

La signature du bail

Il est indispensable de lire le bail avec attention avant de le signer. Nombre de litiges entre propriétaires et locataires peuvent ainsi être évités ultérieurement.

Assurez-vous que le contrat de location comporte les mentions obligatoires : le nom et le domicile du propriétaire, la date d’effet et la durée du bail, le montant du loyer et les termes de son paiement, le montant du dépôt de garantie, le délai du préavis de départ (variable selon les zones géographiques), l’adresse du logement en location, la description de ce dernier, de ses annexes, l’énumération des parties communes, la surface habitable, l’équipement d’accès aux technologies d’information et de communication, la nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin de la dernière location, la date du versement du dernier loyer acquitté par le locataire précédent.

Afin de percevoir les aides de la Caisse d’allocations familiales (Caf), il doit être établi à votre nom. Vous aurez également besoin d’une attestation de loyer remplie par votre propriétaire pour faire valoir vos droits.

Prenez le temps d’examiner les diagnostics devant être joints au bail :

  • le diagnostic de performance énergétique (bilan des consommations en énergie nécessaires pour que le logement soit habité confortablement)
  • le diagnostic « Etat des risques naturels, miniers et technologiques » (exposition du logement aux risques sismiques, aux crues, aux accidents industriels…)
  • le diagnostic de surface Loi Boutin (attestation de la surface habitable réelle)

Et, en fonction de l’ancienneté du logement :

  • le diagnostic amiante parties privatives
  • le diagnostic immobilier location plomb (risque d’exposition au plomb)
  • le diagnostic électricité à la location (état des installations intérieures électriques)
  • le diagnostic gaz à la location (état des installations intérieures de gaz)

Les sommes à régler

Tout d’abord, sachez que le bailleur ne peut exiger que vous lui versiez d’autres sommes que votre loyer, les charges et le dépôt de garantie. Ce dernier correspond à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois de loyer hors charges pour un logement meublé.

Ainsi, vous ne devez verser aucune somme au bailleur avant la signature du bail. Si un propriétaire vous réclame un chèque ou un mandat de réservation, c’est illégal et, très souvent, le signe d’une arnaque.

Si vous faites appel aux services d’une agence immobilière, celle-ci vous facturera des honoraires sur l’organisation des visites, la constitution du dossier de location, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux entrant. Notez que les frais d’état des lieux ne sont à régler que le jour de sa réalisation et ne peuvent excéder 3 € TTC par mètre carré de surface habitable, quelle que soit la ville. La somme incluant l’état des lieux sortant, vous n’aurez rien à régler lors de la restitution des clés.

L’agent immobilier a l’obligation d’afficher le barème des honoraires en vitrine et, depuis avril 2017, sur son site Internet.

Les honoraires facturés par l’agent immobilier sont répartis entre le propriétaire du logement et le candidat locataire. Ils sont encadrés par la loi ALUR et varient selon la zone géographique et la taille du logement en location. Leur montant ne doit excéder ni le montant payé par le bailleur ni le plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement. Les plafonds évoluent chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) et doivent figurer dans votre contrat de location.

Le montant total toutes taxes comprises des honoraires mis à la charge du locataire doit être précédé de la mention « honoraires charge locataire » (HCL).



Les justificatifs à fournir

Avant la signature du bail, le propriétaire a le droit de s’informer sur votre identité et votre solvabilité.

En novembre 2015, la loi ALUR a fixé la liste des documents qu’un propriétaire est en droit de demander dans un dossier de location.

  • un justificatif d’identité (un seul) : carte d’identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour
  • un justificatif de domicile (un seul) : trois dernières quittances de loyer, attestation de domiciliation, dernier avis de la taxe foncière, titre de propriété de la résidence principale ou attestation sur l’honneur de l’hébergeant
  • un ou plusieurs justificatifs d’activité : carte d’étudiant, certificat de scolarité, contrat de stage rémunéré, contrat de travail ou tout autre justificatif prouvant que vous exercez également une activité professionnelle.
  • un ou plusieurs justificatifs de ressources : un avis d’attribution de bourse si vous êtes boursier, une simulation pour les aides au logement, un justificatif de versement d’indemnités de stage, les trois derniers bulletins de salaire si vous êtes aussi salarié ou tout autre justificatif de ressources.

La personne qui se porte caution pour vous (votre garant) devra, quant à elle, fournir également une pièce d’identité, un justificatif de domicile et un ou plusieurs justificatifs permettant d’évaluer sa solvabilité : la dernière quittance de loyer ou une attestation d’assurance logement de moins de trois mois, une facture d’eau, de gaz, d’électricité de moins de trois mois, le dernier avis de taxe foncière, titres de propriété de biens immobiliers, un contrat de travail, une attestation de l’employeur, une carte professionnelle (profession libérale) ou toute pièce attestant d’une activité professionnelle (extrait K, Kbis ou D1 de moins de trois mois pour les commerçants et artisans), les trois derniers bulletins de salaires, deux bilans comptables pour les non-salariés ou le justificatif de versement des prestations sociales, familiales ou des pensions de retraite perçues lors des trois derniers mois, l’avis d’imposition le plus récent, la justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de capitaux mobiliers.

La loi ALUR exclut de la liste des pièces justificatives :

  • les documents bancaires et financiers du genre autorisation de prélèvement automatique, attestation de bonne tenue de compte, relevé de compte, attestation d’absence de crédit en cours, des informations figurant au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou un justificatif de non-inscription à ce fichier. Notez que si vous lui fournissez les quittances de loyer demandées, le bailleur ne peut réclamer au précédent bailleur une attestation prouvant que vous êtes à jour des loyers et charges.
  • les documents relatifs à votre vie privée du type photographie d’identité, carte d’assuré social, extrait de casier judiciaire, livret de famille, jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l’énoncé « Par ces motifs » qui prouve le divorce), contrat de mariage ou de concubinage, dossier médical personnel.

En exigeant une pièce non autorisée, le bailleur est passible d’une amende de 3 000 euros, s’il est une personne physique et de 15 000 euros, s’il est une personne morale.

Ces règles s’appliquent aussi bien aux meublés qu’aux logements vides.

L’état des lieux entrant

L’état des lieux est réalisé à la remise des clés. Il décrit l’état de l’appartement à votre arrivée dans les lieux. L’état des lieux doit être effectué en présence du bailleur et signé par les deux parties. Mais avant d’y apposer votre signature, vous vérifierez que toutes vos remarques et réserves y ont été inscrites. À cette occasion, il est primordial d’être très attentif, voire pointilleux, car lorsque vous quitterez les lieux, le propriétaire sera en droit de vous tenir responsable des défauts et dégradations qui n’auraient pas été notés sur le document. Il pourra ainsi conserver la caution que vous avez versée.

Vérifiez soigneusement les écoulements d’eau (robinetterie, chasse d’eau), les éventuels défauts dans les éviers, lavabos, baignoires, bacs de douche, carrelages, les joints, les prises et les interrupteurs, l’ouverture des portes et fenêtres ainsi que la présence de rayures et fêlures, le fonctionnement du chauffage (attention aux mauvaises surprises en hiver), l’état des sols, la présence de trous ou de fissures dans les murs et les plafonds, la présence de moisissures ou les traces d’une humidité importante, le fonctionnement des ampoules dans chaque pièce, les serrures des portes, etc.

Renseignez-vous sur la connexion Internet : une ligne est-elle disponible ?

Si l’électricité est coupée durant l’état des lieux, vous pouvez émettre une réserve concernant les installations électriques.

Si vous louez un logement meublé, testez également l’état du mobilier, des appareils électroménagers et de la vaisselle.

Vous pouvez demander au propriétaire de faire figurer sur l’état des lieux les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité) afin de conclure au plus tôt vos contrats auprès des différents fournisseurs.

Vous disposez de 10 jours pour signaler au propriétaire ou à l’agent immobilier – par lettre recommandée avec accusé de réception - un défaut non mentionné lors de l’état des lieux.

Conservez votre exemplaire d’état des lieux entrant, vous en aurez besoin pour établir l’état des lieux sortant.

La colocation

Si vous louez un logement en colocation avec un ou plusieurs autres occupants, chacun de vous peut établir individuellement un contrat de location avec le même bailleur. Vous pouvez aussi établir un bail unique recueillant la signature de chacun d’entre vous.

Durant la durée du bail, tous les occupants partagent les frais relevant du loyer, des charges, du dépôt de garantie et de la caution.

Si vous entrez dans une colocation déjà constituée, vous pouvez demander l’état des lieux de votre pièce même si l’état des lieux général du logement a été réalisé.

Notez que si vous occupez un logement sans lien juridique avec le locataire signataire du bail, vous n’avez aucun droit sur le logement même si vous réglez une partie du loyer.

En résumé

Ne signez le bail qu’après avoir visité le logement et vérifié son état. Ne payez qu’après avoir signé le bail et soyez très attentif lors de l’état des lieux.

Sachez que l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) est une association (loi de 1901) dispensant aux usagers une information gratuite sur les questions d’ordre juridique, fiscal ou financier ayant trait au logement. Vous pouvez vous adresser à votre agence départementale ADIL en cas de besoin.