La réparation d'un bâtiment peut excéder sa valeur
Dans le domaine de l’assurance automobile, un assureur peut refuser de payer une réparation dont le coût est plus élevé que la valeur du véhicule. Cependant, ce n’est pas le cas dans le secteur immobilier. La reconstruction d’un bâtiment endommagé doit en effet être prise en charge par la compagnie d’assurance du fautif, quel que soit le montant des travaux à réaliser, et ce même si le coût total excède la valeur vénale du bien. C’est en tout cas ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 3 mai 2018. Un point sur cette décision.
Le principe de la réparation intégrale s’impose dans le secteur immobilier
Dans le cadre d’un arrêt du 3 mai 2018, la Cour de cassation a rappelé le principe de réparation intégrale appliqué au secteur de l’immobilier.
Dans cette affaire, il était question d’un défaut d’entretien ayant entraîné l’effondrement d’une toiture et la chute de bâtiments mitoyens très anciens.
Le montant des dégâts s’étant révélé particulièrement élevé, l’assureur du fautif a contesté les sommes à verser aux voisins pour la réparation de leurs biens. Il souhaitait en effet procéder à un remboursement au prix d’achat, soit un montant près de dix fois inférieur au coût de la reconstruction. La Cour a contesté cette analyse, précisant que le responsable est tenu d’assumer le montant total des travaux de réparation.
Par la suite, la compagnie d’assurance a tenté de mettre en avant la fragilité des constructions qui se sont effondrées, les bâtiments ayant été édifiés à partir d’anciens matériaux et comportant des défauts de verticalité.
Mais les juges ont indiqué que malgré leur ancienneté, ils demeuraient stables et le seraient restés si la toiture du voisin ne s’était pas effondrée. Ainsi, ils estiment que le propriétaire n’a pas commis de négligence en ne renforçant pas la structure de ses bâtiments et que l’assurance est donc tenue d’indemniser les victimes, même si le montant des réparations est supérieur à la valeur actuelle des biens.
En conclusion, la réparation d’un dommage peut excéder la valeur vénale d’un bâtiment et aucun abattement pour vétusté ne peut être obtenu. Dans cette situation, le responsable doit en assumer la remise en état, quel qu’en soit le coût. Toute exception à ce principe de réparation intégrale fait l’objet d’un passage devant le juge et résulte de circonstances particulières.
L’indemnisation des biens touchés par le dommage
Il convient de rappeler que l’indemnisation des bâtiments se fait toujours en deux temps. Les contrats d’assurance prévoient d’abord le versement de l’indemnité immédiate puis le paiement de l’indemnité différée.
L’indemnité dite immédiate correspond à la valeur de reconstruction à neuf, déduction faite de la vétusté du bien. De nombreux assureurs insèrent une clause « valeur vénale » dans leurs contrats, limitant l’indemnité immédiate à la valeur de vente du bâtiment au jour du sinistre, et à laquelle est soustraite la valeur du terrain nu.
L’indemnité différée, est quant à elle calculée à partir de la vétusté évaluée lors de l’expertise amiable. Elle est réglée sur présentation des factures pour un montant global excédant celui de l’indemnité immédiate. Il est important de préciser que, dans certains cas, la clause d’indemnisation différée peut être qualifiée d’abusive par le juge, notamment lorsqu’elle a pour effet de léser les intérêts de l’assuré de manière trop significative.
Dans cet arrêt, l’indemnisation n’a pas été remise en cause. Le voisin fautif est responsable du dommage. L’arrêt de la Cour d’appel est cassé par la Cour de cassation au visa du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
