Comment informer le locataire de la hausse du loyer ?

Avant d’augmenter le loyer de son locataire, le bailleur doit réaliser différentes démarches administratives. En effet, il doit l’informer de son intention, vérifier ses possibilités d’augmentation de loyer et le plafond applicable. Voici les étapes à suivre pour informer le locataire de la hausse du loyer et les conditions indispensables à respecter pour pouvoir effectuer une révision de loyer.

Les démarches du bailleur lors d’une hausse de loyer

Avant toute chose, le bailleur doit informer le locataire. La première étape consiste à envoyer un courrier expliquant la proposition de révision du loyer au locataire au moins 6 mois avant de la mettre en place. Cette lettre envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception est à prévoir dans deux cas :

1. la sous-évaluation actuelle du loyer ;
2. la réalisation de travaux envisagés par le propriétaire.

Le locataire doit donner son accord concernant le montant de la hausse.

Dans le cadre d’une révision annuelle de loyer liée à l’augmentation de l’IRL, cette lettre n’est pas une proposition, mais simplement une lettre d’information. L'augmentation est à effet immédiat. Elle ne nécessite pas l'accord du locataire. Le propriétaire peut attendre la date prévue de révision annuelle du loyer pour le prévenir.

Le locataire refuse la hausse de loyer

Le locataire est en droit de refuser l’augmentation du loyer dans le cas de travaux ou d’un loyer sous-évalué. Soit, il adresse son refus par courrier au propriétaire. Soit, il ne donne aucune réponse dans les deux mois suivant la réception de la lettre, ce qui compte également comme refus.

Dans une telle situation, le propriétaire peut saisir la commission de conciliation pour trouver un accord avec le locataire.

Le locataire accepte la hausse de loyer

Le locataire vous donne son accord dans les deux mois suivant la réception de votre lettre ? Un compromis est trouvé via une procédure de conciliation ? Un avenant au contrat doit être rédigé pour officialiser l’augmentation de loyer.

Quand le propriétaire peut-il augmenter un loyer ?

Lors d’un changement de locataire, la rédaction d’un nouveau bail permet au propriétaire d’augmenter le loyer. Toutefois, en cours de bail, une hausse de loyer n’est possible que dans trois cas spécifiques :

1. À la date anniversaire du contrat, une fois par an, dans le respect de l’Indice de Référence du Loyer.
2. Après des travaux d’amélioration du logement ou permet des économies d’énergie importantes.
3. En cas de loyer sous-estimé en comparaison des prix du marché immobilier local.

Attention, dans une zone tendue, le loyer ne peut pas être augmenté lors d’un changement de locataire, sauf si des travaux importants sont réalisés, que le loyer est sous-évalué d’au moins 25 % ou que le logement est vacant depuis plus de 18 mois.

Comment rédiger la lettre d'augmentation du loyer pour le locataire ?

Pour être valable, la lettre d’augmentation du loyer rédigée par le bailleur doit contenir un certain nombre d'informations. Sous peine de nullité, cette lettre doit contenir :

1. La date prévue dans le bail de location pour la révision du loyer.
2. La date à laquelle l’augmentation prendra effet (immédiatement pour une révision IRL ou dans 6 mois pour les autres raisons).
3. Les modalités de calcul du nouveau loyer.
4. Le nouveau montant du loyer mensuel après augmentation, hors charges.
5. Les références de loyers pour des logements similaires et locaux dans le cas d'une augmentation pour sous-évaluation.

Fonctionnement de la révision annuelle de la hausse du loyer

La révision d’un loyer est possible une fois par an si une clause est inscrite dans le bail et uniquement pour les propriétaires d'un logement du secteur privé. D’autres conditions d’exigibilité existent :

• Pour tout bail signé depuis le 24 août 2022 en métropole pour un logement classé F ou G sur le DPE (diagnostic de performance énergétique), la révision de loyer est interdite par la loi.
• Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, cette même règle sera applicable à partir du 1er juillet 2024.
• Attention, pour les logements régis par la loi de 1948 ou conventionnés Anah, des règles de révision spécifiques s’appliquent.

L'article 12 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 sur le pouvoir d'achat autorise la révision des loyers en cours de bail, mais avec un plafond. Ainsi, le loyer d’un logement peut être modifié une fois par an par le propriétaire, dans le respect de la valeur de l'évolution annuelle de l'IRL (Indice de référence des loyers). Attention, pour que le propriétaire puisse modifier le loyer, une clause de révision doit avoir été mentionnée dans le bail lors de sa signature.

Cette loi concerne les propriétaires d'un logement du secteur privé.

Présence de la clause de révision dans un bail

La date de révision annuelle du bail est généralement mentionnée dans la clause du contrat dédiée. En cas d’oubli, le propriétaire doit prendre la date de signature du bail comme date anniversaire à laquelle il peut réviser le loyer.

Absence de clause de révision dans un bail

Le bail de votre logement ne contient pas de clause de révision ? Le montant du loyer reste obligatoirement le même pendant toute la durée du bail avec ce locataire. Le propriétaire peut alors uniquement réviser le montant de loyer au moment de changement de locataire et de la signature d’un nouveau bail.

Règle de calcul

Pour calculer la révision d’un loyer, il faut se baser sur l’augmentation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour toutes les révisions de loyer effectuées entre octobre 2022 et juillet 2023, le plafond ainsi imposé par l’IRL est de :

• 3,5 % en métropole ;
• de 2 % à 3,5 % en Corse ;
• et de 2,5 % en outre-mer.

Le calcul à effectuer est le suivant : le montant du loyer, hors charge, multiplié par le nouvel indice de référence des loyers (correspondant au trimestre de référence lors de la signature du bail). La somme ainsi obtenue est à diviser par le précédent indice de référence des loyers (c’est-à-dire le même trimestre, mais de l’année précédente). Le total vous donne le nouveau loyer.

La révision de loyer s'applique à partir de la date à laquelle le propriétaire fait sa demande. Elle ne s’applique pas rétroactivement, même si la date de révision annuelle du loyer est passée.

Contestation de la hausse du loyer par le locataire

Le propriétaire a fait une erreur de calcul ? Le locataire est en droit de contester l’augmentation de loyer demandée par le propriétaire. Dans un tel cas, le locataire envoie une mise en demeure au propriétaire, à savoir : un courrier recommandé avec accusé de réception.

En cas d’absence de réponse ou de refus de la part du propriétaire, une procédure de conciliation en justice peut être engagée. Vous pouvez vous adresser à un conciliateur de justice gratuitement auprès de votre mairie ou à la commission départementale de conciliation (CDC).

Pour tout litige inférieur ou égal à 5 000 €, cette étape est obligatoire avant d’avoir la possibilité de saisir le juge.

Hausse de loyer pour réalisation de travaux d’amélioration par le propriétaire

Lorsque le propriétaire effectue des travaux d’amélioration du logement loué à ses frais, il peut alors augmenter ou majorer le loyer en cours de bail de manière exceptionnelle. Sont considérés comme des travaux d’amélioration du logement les travaux lui apportant une valeur ajoutée, comme :

• l’installation d’un nouvel équipement ou un modèle de qualité supérieure à l’existant (par exemple : l’installation d’une cuisine équipée) ;
• une solution permettant la réduction des dépenses d’entretien ;
• des travaux améliorant la sécurisation des habitants de l’immeuble (par exemple : installation d’un digicode à l’entrée de l’immeuble), etc.

Dans cette situation, le propriétaire et son locataire doivent se mettre d’accord concernant la majoration du loyer. Si aucune clause n’est présente dans le contrat de location, un avenant doit être rédigé. Ce document complémentaire permet de constater les modifications apportées au logement et d’attester du commun des deux parties.

La majoration du loyer s’applique uniquement après l'achèvement des travaux sauf :

• Pour tout bail signé depuis le 24 août 2022 en métropole pour un logement classé F ou G sur le DPE.
• Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, cette même règle sera applicable à partir du 1er juillet 2024.
• Attention, pour les logements régis par la loi de 1948 ou conventionnés Anah, des règles de révision spécifiques s’appliquent.

Augmentation d'un loyer sous-évalué

Un propriétaire qui se rend compte que le montant du loyer de son logement est largement sous-évalué par rapport au marché immobilier local est en droit de l'augmenter lors du renouvellement du bail ou en cours de bail. Cette sous-évaluation doit être prouvée. Des références de loyers de logements similaires dans le même quartier ou à proximité sont alors indispensables.

Dans une commune de plus d'un million d'habitants, le propriétaire doit présenter 6 logements. Dans une commune plus petite, 3 logements suffisent comme preuve. Pour qu’une référence soit valable, le bailleur doit donner les informations suivantes :

• l'adresse du logement ;
• la date de construction du bâtiment ;
• l'étage auquel se situe l’appartement ;
• la présence ou non d'un ascenseur dans l'immeuble ;
• le montant actuel du loyer de ce logement, hors charges ;
• l'ensemble des équipements présents dans le logement ;
• la durée d'occupation de l’appartement par le locataire actuel.

En zone tendue, la hausse du loyer est plafonnée à 50 % de la différence entre la moyenne des loyers de référence fournis et le loyer actuel du logement.

L'augmentation du loyer se fait ensuite de manière progressive :

• sur 3 ans si l’augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial ;
• sur 6 ans si l’augmentation est supérieure à 10 %.