Location immobilière : dans quels cas le locataire peut-il contester une hausse de loyer ?

Quelles sont les règles qui régissent les loyers ? Le propriétaire peut-il augmenter le loyer à tout moment et en fonction de ses besoins ? Le locataire peut-il contester une hausse de loyer si elle ne lui convient pas ?

Quelques définitions pour comprendre la législation en matière de loyers

Loi du 6 juillet 1989 et loi ALUR de 2014

En France, plusieurs dispositifs réglementent les loyers et en ce qui concerne les logements du secteur privé, ce sont la loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR de 2014 qui s’appliquent.

La loi de 1989 énonce que, si une clause de révision du loyer est inscrite dans le contrat de location, alors le propriétaire a le droit d’augmenter son montant chaque année à la date anniversaire du bail. Cependant, cette hausse doit respecter l’indice de référence des loyers (IRL).

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) indique qu’en cas de hausse de loyer en raison d’une action en réévaluation, le propriétaire doit fournir l’exemple de 3 logements comparables dans le voisinage. Le nombre d’exemples requis monte à 6 si l’habitation est située dans une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Si, suite à des travaux d’amélioration du logement, le bailleur veut augmenter le loyer, il doit faire un avenant au contrat de location ou doit l’avoir prévu au moment de la signature du bail.

Clause de révision

Pour être en mesure de réviser chaque année le montant du loyer, le bailleur doit intégrer une clause de révision annuelle dans le bail. Cette révision a lieu (si nécessaire) à la date anniversaire de la signature du bail. Si aucune clause n’est prévue dans le contrat, le bailleur doit attendre la fin du bail pour réviser le loyer.

Indice de référence des loyers

L’indice de référence des loyers (IRL) est mis à jour chaque trimestre selon l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois (hors tabac et hors loyers). Il sert de base pour modifier les loyers de logements qui sont loués vides ou meublés et indique la hausse maximale pouvant être appliquée chaque année.

Important : si les révisions sont calculées avec l’indice de référence des loyers publié à partir d’octobre 2022, l’augmentation du montant du loyer est plafonnée à 3,5 % en métropole et en Corse et 2,5 % en outre-mer.

Quand et comment refuser une augmentation de loyer ?

Lorsqu’il souhaite augmenter le loyer, le propriétaire doit en informer le locataire, et ce, au moins six mois avant la fin du bail. Ensuite, le locataire dispose d’un mois pour accepter ou refuser la hausse de loyer.

Cas dans lesquels le locataire peut contester une augmentation de loyer

Non-respect de l’indice de référence des loyers

En cas de hausse de votre loyer, en tant que locataire, vérifiez que l’indice de référence des loyers a été respecté. Si le nouveau montant ne respecte pas cet indice, vous avez le droit de contester l’augmentation.

Pour calculer la révision du loyer, vous devez connaître le montant du loyer, le nouvel indice de référence des loyers (ayant été prévu dans le bail ou indiqué par l’Insee) et l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente. La formule à utiliser est la suivante : (loyer en cours multiplié par le nouvel IRL du trimestre de référence du contrat) divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente = nouveau montant de loyer.

Pour plus de clarté, voici un exemple :

• Si vous avez signé votre bail le 1er mars 2022 avec un loyer de 500 euros et que la révision est effectuée le 1er mars 2023, le montant du nouveau loyer sera 517,49 euros.
• En effet, le dernier IRL publié au 1er mars 2021 est celui du 4e trimestre du 14 janvier 2022 qui est 132,62 en métropole. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 4e trimestre du 13 janvier 2023 qui est 137,26.
• Le calcul à effectuer est : (500 x 137,26)/132,62 = 517,49.

Vous trouverez les indices de référence des loyers sur le site de l’ANIL.

Si votre bail inclut une clause de révision, vous pouvez également accéder au simulateur de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour effectuer ce calcul de manière automatique.

Si la hausse n’est pas abusive, vous ne pouvez pas la refuser.

Non-respect des délais légaux

Lorsque le bailleur décide d’effectuer une révision du loyer, il doit envoyer une notification écrite spécifiant l’augmentation du montant au locataire. S’il s’agit de la révision annuelle qui a été prévue dans le bail avec une clause de révision, une lettre suffit.

En revanche, s’il s’agit d’une réévaluation, le bailleur doit fournir les exemples mentionnés plus haut et doit en informer le locataire au moins six mois avant la fin du contrat, en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception, un acte d’huissier ou une lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date retenue pour cette notification six mois à l’avance est celle de la date à laquelle le locataire a accepté la lettre recommandée ou celle à laquelle le pli d’huissier a été déposé.

Montant de loyer trop élevé

En tant que locataire, si le nouveau montant du loyer est trop élevé pour votre budget et par rapport au cadre de vie, vous pouvez le refuser. Pour vérifier votre droit, consultez l’indice de référence des loyers. En effet, si l’augmentation du loyer ne correspond pas à l’amélioration du loyer, c’est un facteur qui peut jouer en votre faveur.

Procédure à suivre pour contester une hausse de loyer

Communiquer

Locataire

Si l’augmentation de loyer ne vous convient pas, commencez par contacter votre propriétaire pour lui expliquer vos raisons. Répondez le plus rapidement possible et dans un délai maximal d’un mois. Si vous ne répondez pas, vous consentez tacitement au nouveau loyer et aux conditions du bail.

Vous pouvez répondre par une lettre recommandée avec accusé de réception précisant pourquoi vous n’acceptez pas l’augmentation. Si vous décidez de déménager, il s’agit d’un refus avec rupture de bail et si vous refusez sans partir, il s’agit d’un refus sans rupture de bail.

Propriétaire

Essayez de comprendre pourquoi le locataire refuse l’augmentation de loyer. S’il s’agit du cadre de vie, vous pouvez envisager des améliorations. Dans tous les cas, il est important d’échanger pour savoir s’il est possible de trouver un compromis avant d’engager des procédures plus complexes.

Faire appel à un conciliateur

Si aucune entente n’est possible entre le propriétaire et le locataire, il est possible de faire appel à un conciliateur avec l’aide de la commission départementale de conciliation (CDC). D’ailleurs, si le montant du litige est de 5 000 euros ou moins, il est impératif de passer par cette étape de conciliation pour pouvoir saisir le juge plus tard.

Saisir le tribunal d’instance

Si la conciliation échoue, il est possible de se tourner vers un juge du tribunal d’instance avant la fin du bail. Ce dernier décidera si oui ou non la hausse de loyer est justifiée.