Impôts 2025 : dans quels cas peut-on déduire les intérêts d'un crédit immobilier ?

La campagne annuelle de déclaration des revenus a débuté le 10 avril dernier, et avec elle, son lot de questions fiscales. Celle de la déduction des intérêts d’un crédit immobilier ressurgit régulièrement. Les contribuables peuvent-ils en bénéficier en 2025 pour diminuer le montant de leur impôt et alléger le coût de l’emprunt ? Dans quels cas ce dispositif avantageux s’applique-t-il ? On vous répond !

Crédits, réductions ou déductions d’impôt : clarifier les concepts fiscaux

Avant tout, un bref rappel s’impose quant à des termes souvent confondus :

• La déduction fiscale consiste à retirer une somme de la base imposable (soumise au barème progressif de l’impôt). Autrement dit, avant le calcul de l’impôt à payer.
• La réduction d’impôt correspond à un rabais directement effectué sur le montant de la contribution due.
• Le crédit d’impôt fonctionne de la même manière que la réduction d’impôt, à la différence qu’il peut être remboursé si son montant dépasse celui du prélèvement fiscal.

Une taxe réduite grâce aux intérêts d’emprunt liés à l’achat d’un logement : ce qui a changé depuis 2011

Alors, peut-on déduire les intérêts d’un crédit immobilier si l’on achète sa résidence principale ou sa résidence secondaire ? La réponse est non, car cet avantage fiscal n’est plus d’actualité.

Par le passé, précisément de 2007 à 2010, les propriétaires ont effectivement pu profiter de cette mesure phare de la loi TEPA (travail, emploi, pouvoir d’achat). Ils pouvaient soustraire une partie des intérêts de l’avance obtenue pour financer l’acquisition d’un logement à usage personnel. Néanmoins, ce crédit d’impôt a pris fin en 2011, en faveur de la création d’un prêt à taux zéro renforcé et universel pour les primo-accédants.

Impossible, donc, d’espérer faire diminuer son impôt 2025 ainsi. En revanche, un mécanisme fiscal existe pour les investissements locatifs.

Bon à savoir : les intérêts d’emprunt correspondent à la part des mensualités de crédit immobilier qui rémunère la banque.

La déductibilité des intérêts d’un crédit immobilier pour un investissement locatif non meublé

Contrairement aux propriétaires occupants, les bailleurs de logement vides ont le droit de déduire fiscalement les intérêts des dettes contractées pour leur projet immobilier, comme l’indique le Code général des impôts.

Les modalités de déduction varient selon le type d’imposition :

• Régime réel : les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles, tout comme les travaux d’amélioration ou les primes d’assurance. Ils sont à renseigner à la ligne 250 du cerfa 10334 25. N’oubliez pas de remplir la rubrique 410 associée.
• Régime microfoncier : l’avantage fiscal est inclus d’office dans l’abattement forfaitaire de 30 %. Aucune démarche déclarative spécifique n’est à prévoir. Il suffit d’indiquer le montant brut des revenus fonciers.

Dans le cadre d’une location nue, les intérêts d’emprunt sont donc bien pris en compte dans le calcul de l’impôt des ménages.

Impôts 2025 et déduction des intérêts d’un prêt immobilier, mêmes opportunités pour les locations meublées

Les propriétaires qui optent pour la location meublée, qu’elle soit professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), jouissent également de la possibilité de déduire les intérêts versés lors du remboursement d’un crédit immobilier.

L’allégement fiscal s’applique dans des conditions similaires à celles de la location nue. Seul le pourcentage d’exonération diffère pour les biens concernés par le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Avec ce régime simplifié, le taux d’abattement sur les revenus 2024 s’élève à :

• 50 % pour les logements meublés de longue durée et les meublés de tourisme non classés ;
• 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Attention : l’abattement forfaitaire évolue en 2025. Néanmoins, ce sont bien les taux de 2024 qui s’appliquent pour la déclaration d’impôts de 2025, puisqu’elle porte sur les revenus de 2024.

Pour ce qui est des autres locations meublées, celles dépendant du régime réel, les intérêts de crédit immobilier constituent des charges déductibles. Elles sont à retrancher des recettes locatives inscrites dans le formulaire cerfa 11085 (2031-SD).

Une charge déductible du résultat fiscal des SCI et SCPI

Les sociétés civiles immobilières (SCI) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures souvent utilisées pour investir dans la pierre. Elles ouvrent également droit à la déduction des intérêts d’emprunt. Les règles relatives aux différents régimes d’imposition s’appliquent alors.