Donner congé à son locataire : les règles à respecter
Bailleurs et locataires sont liés par des obligations contractuelles et légales. Un bailleur doit notamment proposer un logement décent à son locataire qui, en contrepartie, s’engage à payer le loyer. En tant que propriétaire louant son bien, il est impératif de respecter certaines règles pour donner congé à son locataire. Ces règles varient selon l’âge et les ressources du locataire, les raisons motivant le congé et la nature du logement occupé.
Résidence principale ou secondaire
Selon que votre locataire occupe le logement comme sa résidence principale ou secondaire, les règles de congé diffèrent. On considère un logement comme étant la résidence principale d’une personne si celle-ci l’occupe au moins 8 mois dans l’année (consécutifs ou non). Il est à noter qu’il est bien plus aisé de donner congé au locataire dans le cas d’une résidence secondaire.
Le logement est la résidence principale du locataire
Si le logement occupé constitue la résidence principale du locataire, la loi impose des règles « d’ordre public » pour protéger l’habitant. Il est donc impossible de déroger à ces règles, même contractuellement. Ainsi, il faut respecter des conditions de motif, de forme et de délai pour donner congé à son locataire.
Les 3 motifs valables pour donner congé à un locataire
Il n’est pas possible de donner congé à un locataire en résidence principale sans motif valable. Seulement trois cas de figure permettent d’effectuer cette démarche :
- le propriétaire souhaite vendre son bien. Dans ce cas, le locataire est prioritaire pour faire une proposition d’achat (si le logement est loué vide). Si le locataire ne souhaite pas acquérir le bien, la vente est ouverte à d’autres acheteurs potentiels ;
- le propriétaire souhaite reprendre son bien pour en faire sa résidence principale ou celle d’un de ses proches (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ;
- le bailleur invoque un motif légitime et sérieux. Il peut s’agir par exemple du non-paiement du loyer, de nuisances sonores importantes, de dégradations du logement, d’une sous-location sans autorisation, etc. Cependant, la loi ne précisant pas les cas tombant dans le cadre du motif légitime et sérieux, la décision finale reviendra au juge chargé de l’affaire.
Attention : un propriétaire invoquant un faux motif pour donner congé à son locataire est passible d’une amende de 6 000 euros.
Le délai de préavis
Toujours dans le cadre de la résidence principale du locataire, le délai de préavis donné par le bailleur varie selon que le logement est loué vide ou meublé. Si le logement est loué vide, le préavis doit être donné au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Dans le cas d’un logement meublé, le délai est réduit à 3 mois.
Dans les deux cas, la date à laquelle le locataire doit avoir quitté le logement ne peut être qu’à échéance du bail (généralement 3 ans pour un logement loué vide et 1 an quand il est meublé). Cependant, dès que le locataire reçoit sa notification de congé, celui-ci peut quitter le logement sans préavis. Il n’est alors redevable que du loyer concernant la période durant laquelle il a occupé les lieux.
La procédure à suivre pour donner congé au locataire
Pour donner congé à son locataire, il convient de lui remettre, dans le délai imparti, une lettre lui notifiant la non-reconduction de son bail par recommandé avec accusé de réception, par acte d’huissier ou en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette lettre doit impérativement mentionner les raisons de cette non-reconduction (vente du bien, reprise du bien ou motif légitime et sérieux). Si le motif est la reprise du bien, le nom du bénéficiaire du logement (et son lien de parenté avec le propriétaire, le cas échéant) ainsi que ses coordonnées sont à préciser dans la lettre. Si la raison est un motif légitime et sérieux, celui-ci doit également être détaillé.
De plus, il convient d’annexer à cette lettre de congé une notice d’information détaillant les obligations du bailleur ainsi que les recours possibles du locataire.
Le logement est la résidence secondaire du locataire
Si le logement loué est la résidence secondaire du locataire, la loi est plus souple et les conditions de congé sont déterminées librement par le contrat établi entre le bailleur et le locataire. Ainsi, le délai de préavis peut être plus court et les raisons motivant le congé ne sont pas obligatoires. Il est cependant d’usage de prévoir que le congé au locataire ne peut être donné qu’à échéance du contrat et par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre.
Certains locataires sont protégés
Afin de protéger certaines personnes vulnérables, la loi impose au bailleur de proposer une alternative concrète de relogement à son locataire si celui-ci a :
- plus de 65 ans et a des ressources inférieures à un certain seuil, fixé par la loi ;
- à sa charge une personne de plus de 65 ans et a des ressources inférieures à ce seuil.
À noter : cette règle ne s’applique pas si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans et a des ressources inférieures au seuil en question.
Le plafond de ressources est calculé selon deux facteurs : la composition du foyer et la région dans laquelle a été signé le bail. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a publié le tableau des plafonds des ressources 2020 à respecter pour donner congé en 2022 . Il convient de se référer au tableau concernant les logements financés avec le Prêt locatif à usage social (PLUS) :
| Plafonds de ressources annuelles applicables aux logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social) en 2022 | |||
|---|---|---|---|
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions métropolitaines (en euros) |
| 1 - Une personne seule | 24 316 | 24 316 | 21 139 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 36 341 | 36 341 | 28 231 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 47 639 | 43 684 | 33 949 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 56 878 | 52 326 | 40 985 |
| 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 67 672 | 61 944 | 48 214 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 76 149 | 69 707 | 54 338 |
| Personne supplémentaire | + 8 486 | + 7 767 | + 6 061 |
Le départ du locataire
Une fois le préavis donné en bonne et due forme, bailleur et locataire conviennent d’un rendez-vous pour :
- la remise des clés ;
- l’état des lieux de sortie (avec inventaire des éléments fournis avec le logement, dans le cas d’une location meublée) ;
- la restitution du dépôt de garantie dans son intégralité ou non, en fonction des dégradations éventuelles provoquées par le locataire ou en cas d’impayés.
En cas de problème
En cas de litige, le locataire ou le propriétaire peuvent saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC), qui recherchera une solution amiable. En cas d’échec de la conciliation, la CDC émettra un avis sous deux mois et la justice pourra alors être saisie.
