Loyer impayé : comment entamer une procédure d'expulsion ?

Faire face à des loyers impayés impose au bailleur de respecter un cadre légal strict et chronologique. De la tentative de conciliation amiable jusqu’à l’intervention finale de la force publique, voici les étapes obligatoires pour sécuriser vos droits et mener la procédure d’expulsion à son terme.

La phase amiable et l’activation des garanties

Dès le premier défaut de paiement, la réactivité est essentielle. Débutez par un rappel simple, suivi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Pour une créance inférieure ou égale à 5 000 €, le recours préalable à un conciliateur de justice (gratuit) ou à un médiateur civil (payant) est un prérequis obligatoire pour pouvoir demander la résiliation du bail au tribunal par la suite.

Sollicitez immédiatement la caution solidaire du locataire ou votre garantie des loyers impayés. Si le dossier relève de la garantie Visale, la déclaration doit impérativement intervenir dans les 30 jours.

Par ailleurs, si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, vous devez déclarer l’impayé sous peine d’une amende pouvant atteindre 8 010 €. Cette alerte intervient dès que la dette atteint l’équivalent de 2 mois de loyer hors charges (ou 2 mois de loyer net si l’aide vous est versée directement).

Le commandement de payer et l’assignation en justice

Pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire est automatiquement incluse.

• Le commandement de payer : vous devez mandater un commissaire de justice pour signifier au locataire et à sa caution un commandement formel. Ce document légal laisse un délai de 6 semaines au locataire pour solder sa dette, trouver un accord ou solliciter des aides (comme le FSL ou un délai de grâce auprès du juge). L’officier ministériel informe également la Ccapex.
• La saisine du juge : à défaut de règlement intégral sous 6 semaines, saisissez le juge des contentieux de la protection (éventuellement en référé) via votre commissaire de justice, qui assigne le locataire et en informe le préfet.
• L’audience : elle se tient au moins 6 semaines après l’assignation. Le magistrat examine le diagnostic social et financier (DSF). Il peut décider d’un plan d’apurement de la dette (jusqu’à 3 ans) si le locataire a repris le paiement du loyer courant, ou prononcer directement la résiliation du bail ainsi que l’expulsion.

Pour le bail sans clause résolutoire

Lorsque le contrat de location ne comporte pas de clause résolutoire automatique, la résiliation du bail dépend de l’appréciation du tribunal. Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection rattaché au logement pour réclamer le versement des sommes dues, la prise en charge des frais de justice, la résiliation judiciaire du contrat, l’expulsion de l’occupant et la fixation d’une indemnité d’occupation. Un commissaire de justice doit être mandaté pour assigner officiellement le locataire à comparaître et transmettre un double de cet acte aux services de la préfecture.

Avant la tenue des débats, plusieurs démarches vous permettent d’organiser votre dossier :

• L’assistance juridique : Vous pouvez solliciter un conseil gratuit auprès d’un avocat ou le mandater pour vous représenter lors de l’audience (avec la possibilité de recourir à l’aide juridictionnelle selon vos ressources), bien que sa présence ne soit pas légalement obligatoire.
• Le diagnostic social et financier (DSF) : Il convient de renseigner le questionnaire transmis dans le cadre du DSF, afin d’exposer clairement au magistrat l’impact financier et personnel de ces impayés sur votre quotidien.

Le juge évalue si le manquement du locataire justifie la rupture du contrat de location. Si l’insolvabilité du locataire est établie, le tribunal ordonne la résiliation du bail ainsi que l’expulsion. Vous mandatez alors un commissaire de justice pour signifier le jugement et délivrer un commandement de quitter les lieux. En revanche, si le locataire a la capacité de régler sa dette, un échéancier de paiement lui est accordé. Le moindre défaut de règlement ou retard dans ce calendrier entraîne la résiliation automatique du bail, vous autorisant à engager l’expulsion via la délivrance d’un commandement de libérer les lieux par un commissaire de justice.

Le commandement de quitter les lieux et l’exécution de l’expulsion

Une fois le jugement obtenu constatant la fin du contrat, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation.

• Le commandement de quitter les lieux : signifié par le commissaire de justice (qui en avise la préfecture), il ouvre en règle générale un délai de 2 mois à l’occupant pour libérer le logement, sauf réduction par le juge ou délai de grâce accordé par le juge de l’exécution (1 mois à 1 an maximum).
• L’intervention du commissaire de justice : seul ce professionnel est habilité à exécuter l’expulsion, un jour ouvrable entre 6h00 et 21h00. Tenter d’expulser soi-même l’occupant (changer les serrures, couper l’accès) vous expose à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende pour violation de domicile.
• Le calendrier légal : Si l’occupant n’a pas de solution de relogement adaptée, la mesure ne peut être exécutée durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), voire la trêve cyclonique dans les DOM.

Les scénarios d’intervention et le recours à la force publique

Lors de sa venue, le commissaire de justice constate la situation :

• Départ volontaire : un procès-verbal d’expulsion est rédigé. Les éventuels meubles restants sont transférés en garde-meuble aux frais de l’expulsé (avec risque de vente aux enchères après 2 mois d’abandon).
• Refus d’obtempérer ou absence : le professionnel dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et réclame l’appui des forces de l’ordre au préfet.
• Refus ou silence de l’État : si le préfet refuse d’accorder le concours de la force publique (ou ne répond pas sous 2 mois), vous avez le droit d’adresser une demande d’indemnisation par LRAR pour compenser vos préjudices (perte de loyers et charges, dégradations, frais d’huissier, troubles d’existence). Si la proposition de l’État est inexistante ou insuffisante sous 2 mois, le tribunal administratif peut être saisi.