Loyer impayé : comment entamer une procédure d'expulsion ?

En cas de loyer impayé, le propriétaire ne peut pas expulser son locataire par la force. En effet, s’il ne respecte pas la procédure d’expulsion, il encourt jusqu’à 30 000 € d’amende et 3 ans de prison. Faisons donc le point sur les étapes à respecter.

Loyer impayé : se rapprocher d’abord du garant ou de l’assurance

Dès le premier loyer impayé et avant d’entamer une procédure d’expulsion, le propriétaire peut se rapprocher de la personne qui s’est portée caution, d’Action Logement si le locataire bénéficie de la garantie Visale ou encore de son assureur s’il a souscrit une assurance qui garantit les impayés de loyer.

Par ailleurs, le propriétaire et le locataire peuvent aussi se mettre d’accord pour prendre contact avec un conciliateur de justice. Le but étant de s’entendre sur le nombre de mois pour rembourser cet impayé.

Signaler ce problème à la CAF ou la MSA

Puis, si le problème d’impayé persiste et que le locataire bénéficie d’une aide au logement, le propriétaire doit obligatoirement informer la CAF ou la MSA. L’organisme pourra lancer une procédure pour impayé.

Si l’aide au logement est directement versée au propriétaire, l’impayé doit correspondre à 2 fois le loyer, hors aide au logement et hors charges. Cela signifie que pour un loyer de 500 € par mois hors charges et une aide au logement de 200 €, le propriétaire doit avertir la MSA ou la CAF lorsque l’impayé est de 600 € :

• 500 – 200 = 300
• 300 x 2 = 600

Si l’aide au logement est versée au locataire, l’impayé doit équivaloir à 2 fois le loyer hors charges. Autrement dit, pour un loyer de 500 € par mois hors charge, l’impayé doit être de 1 000 € pour le signaler à la CAF ou la MSA.

• 500 x 2 = 1 000

Bon à savoir : un propriétaire qui ne signale pas un impayé de loyer à la CAF ou la MSA alors que son locataire bénéficie d’une aide au logement risque une amende 6 856 €.

Comment résilier le bail ?

La procédure à suivre pour entamer la procédure d’expulsion dépend de la présence dans le bail d’une clause résolutoire, c’est-à-dire d’une clause prévoyant la résiliation du bail si le locataire ne paye pas les loyers.

En cas de clause résolutoire dans le bail

Le propriétaire doit contacter un commissaire de justice. Ce dernier va transmettre au locataire et à sa caution un commandement à payer. Pour être précis, ce document va préciser les sommes demandées. Et si le locataire conteste ces sommes, il doit contacter le propriétaire. S’ils n’arrivent pas à trouver un accord, le juge des contentieux de la protection doit être saisi.

Puis, le locataire a un délai de 2 mois pour payer les sommes réclamées. S’il ne peut pas le faire, il peut demander un délai de paiement au juge des contentieux de la protection ou une aide financière au FSL (fonds de solidarité pour le logement).

Et après ce délai ou le délai de paiement qui a été accordé par le juge des contentieux de la protection, le locataire peut rester dans le logement s’il a payé les sommes dues. En revanche, s’il ne les a pas payés, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection afin que ce dernier constate que le bail est résilié et que le locataire doit être expulsé. Toutefois, selon la situation, le juge peut également accorder un nouveau délai de paiement.

S’il n’y a pas de clause résolutoire

Le propriétaire doit se rapprocher d’un commissaire de justice pour assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection. Ce dernier va déterminer si la faute du locataire est assez grave pour résilier le bail et l’expulser du logement. Il peut également décider d’accorder un délai de paiement.

En revanche, s’il ordonne l’expulsion du locataire, le propriétaire doit ensuite demander au commissaire de justice de délivrer un commandement de quitter les lieux à son locataire. Celui-ci aura alors 2 mois pour partir du logement. Cependant, en remplissant le cerfa 15426*04, le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour avoir droit à un délai supplémentaire.

Le commissaire de justice va procéder à l’expulsion

Une fois que le juge des contentieux de la protection autorise l’expulsion du locataire, le propriétaire doit se rapprocher d’un commissaire de justice.

Le commissaire de justice doit se présenter au domicile du locataire entre 6 heures et 21 heures les jours ouvrés. Pour rappel, aucune expulsion n’est possible durant la trêve hivernale sauf si le locataire est relogé dans un logement correspondant à ses besoins.

Le locataire accepte de quitter le logement

Le commissaire de justice va dresser un procès-verbal d’expulsion et le locataire va quitter le logement. Par ailleurs, si le locataire laisse des biens sur place, le procès-verbal doit indiquer ces biens et les lieux où ils ont été déposés.

Le locataire a un délai de 2 mois pour les récupérer. Après ce délai, les objets non retirés et qui ont une valeur marchande seront vendus aux enchères publiques.

Le locataire est absent ou refuse d’ouvrir la porte

Sans l’accord du locataire, le commissaire de justice seul ne peut pas entrer dans le logement. Par conséquent, il doit demander à la préfecture de se faire assister par la gendarmerie ou la police.

Lorsque le préfet l’a accepté, il doit alors se présenter avec un serrurier et des policiers ou des gendarmes. Et si des biens ont été laissés sur place, le procès-verbal d’expulsion doit les indiquer. En tout, le locataire a 2 mois pour les récupérer. Passé ce délai, les objets avec une valeur marchande seront vendus aux enchères publiques.