Propriétaires : les charges locatives que vous pouvez récupérer
Les charges locatives ou récupérables sont des dépenses initialement réglées par le propriétaire qui peuvent ensuite être remboursées par le locataire. Quelles sont ces charges locatives que vous pouvez récupérer ? Quelles sont celles qui ne sont pas récupérables ? Comment percevoir les charges récupérables ? Essayons de comprendre.
Qu’entend-on par charge locative récupérable ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez, sachez que vous pouvez récupérer une partie des charges qui pèsent sur le logement. Vous êtes en effet en droit de demander au locataire de vous rembourser des frais que vous avez engagés.
Toutes les charges associées à votre bien ne peuvent toutefois être transformées en charges locatives.
Quelles charges pouvez-vous récupérer en tant que propriétaires ?
La liste des charges locatives est strictement limitative et dressée par le décret du 26 août 1987.
Les charges récupérables sont réparties en trois catégories. Voici quelques exemples de charges récupérables.
Les dépenses liées aux services
Le locataire peut ainsi supporter :
- les frais d’électricité associés à l’ascenseur ou au monte-charge et les frais liés au contrat d’entretien de ces derniers ;
- l’eau froide collective ;
- l’eau chaude collective ;
- le chauffage collectif.
Les frais de petites réparations et d’entretien courant
Il peut s’agir notamment :
- des frais liés à l’entretien des parties intérieures communes (électricité, produits d’entretien, vide-ordures, minuterie, tapis, appareils d’entretien, frais de personnel, etc.) ;
- des frais liés à l’entretien des espaces verts (coupe, sarclage, désherbage, nettoyage, ratissage, arrosage, achats de produits de jardinage, etc.).
Les taxes locatives
Trois taxes peuvent être récupérées par le biais des charges locatives :
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- la redevance assainissement ;
- la taxe de balayage.
Quelles sont les charges non récupérables ?
Le bailleur ne peut récupérer toutes les charges qu’ils supportent en tant que propriétaire d’un logement.
Il doit en effet assumer :
- les frais d’entretien ou de réparation du logement liés à la vétusté des équipements ou du logement, à l’existence de malfaçons ou de vices de construction, ou à la survenue d’un événement relevant de la force majeure ;
- les charges qui n’ont pour d’autre fonction que de valoriser le logement ou l’immeuble ;
- le remplacement d’équipements défectueux ou hors d’usage (portes, vitres, terrasses, balcons, volets, cheminées, gouttières, ardoises, tuiles, etc.) ;
- les travaux découlant d’obligations administratives : pose d’une porte coupe-feu, ravalement, raccordement à l’égout, mise aux normes d’un ascenseur, enfouissement de lignes électriques ou téléphoniques, etc.
Comment récupérer les charges ?
Deux options sont possibles. L’une en deux temps, l’avance sur charges suivie d’une régularisation, l’autre en un temps, la forfaitisation.
La provision suivie d’une régularisation
Cette formule n’est envisageable que pour les logements loués vides.
L’avance sur charges
Dans un premier temps, le locataire paie des provisions sur charge tous les mois.
Le montant de la provision est indiqué dans le contrat de bail. Il est calculé en fonction de la précédente régularisation ou, dans le cas d’une copropriété, en fonction du budget prévisionnel. Chaque année, la provision est régularisée au regard des dépenses effectivement réalisées.
La régularisation annuelle
Un mois avant la régularisation annuelle des charges, le bailleur doit envoyer un décompte des charges locatives au locataire.
Le décompte indique :
- l’ensemble des postes de dépenses. Le propriétaire doit conserver les différentes pièces justificatives des dépenses durant une période de six mois ;
- la répartition entre le locataire et le bailleur ;
- le mode de répartition des charges entre les différents locataires, lorsque l’immeuble dans lequel se trouve le logement est collectif.
En prenant connaissance de ces différentes informations, le locataire peut vérifier si d’éventuelles erreurs ne se sont pas glissées. Le décompte lui permet également de calculer la différence de montant entre ce qu’il a versé et ce qui a été effectivement dépensé.
En fonction du calcul effectué, le propriétaire devra :
- demander le versement d’un complément de charges au locataire ;
- verser le trop-perçu si les provisions de charges avaient été surévaluées.
Si vous n’avez pas envoyé le décompte des charges dans un délai d’un an suivant l’année d’exigibilité du document, le locataire sera alors en droit de demander un paiement échelonné du complément de charges sur douze mois.
Vous disposez par ailleurs d’un délai de prescription de trois ans pour régulariser vos charges locatives. Passé ce délai, vous ne pourrez plus prétendre les récupérer.
Le paiement des charges au forfait
En ce qui concerne les logements loués meublés, le locataire paie des charges forfaitaires. Le propriétaire qui loue un logement vide peut également choisir cette option.
Le locataire règle chaque mois une somme forfaitaire, fixée contractuellement.
Si cette formule est bien plus simple à mettre en œuvre, elle peut toutefois se révéler désavantageuse pour le bailleur sur un plan financier. En effet, pour tout contrat de bail signé après le 27 mars 2014, aucune régularisation des charges n’a lieu. Le bailleur ne peut par conséquent demander un complément au locataire, s’il constate que le montant versé est inférieur aux dépenses réellement engagées au cours de l’année.
Le paiement des charges au forfait est adapté aux baux courts de logements meublés.
