Dépôt de garantie : comment récupérer sa caution de location rapidement ?

Si vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison, le dépôt de garantie, couramment appelé caution, est la somme que vous versez généralement au bailleur à la signature du bail, au moment de l’état des lieux d’entrée. Cette somme doit figurer sur le contrat de location et vous est rendue à la fin du bail, sous certaines conditions (absence d’impayés et de dégradations, entretien correct des équipements).

À quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais, en l’exigeant, le bailleur propriétaire se protège contre d’éventuels manquements de la part du locataire. Certaines obligations incombent en effet, à ce dernier, telles que le paiement des loyers et des charges, la réparation et l’entretien de certains équipements.

La loi plafonne son montant pour les résidences principales (le montant est libre pour les locations saisonnières et secondaires). Pour une location vide, son montant correspond à un mois de loyer hors charges au maximum. En revanche, pour un bail de meublé, il est deux mois de loyer hors charges au maximum. Il est à noter qu’aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

Quel délai pour la restitution de la caution ?

Le délai commence le jour où vous rendez les clés, soit en mains propres au propriétaire ou à l’agent immobilier, soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune différence avec l’état des lieux de l’entrée, le bailleur doit vous restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois. Si, en revanche, l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui réalisé à l’entrée, le délai est de deux mois.

Ce qui facilite la récupération du dépôt de garantie

L’état des lieux d’entrée doit être clair, précis et détaillé. Vous devez en conserver un exemplaire jusqu’à la fin du bail. À la restitution des clés, comparé à l’état des lieux sortant, il doit permettre de distinguer ce qui relève de l’usure normale du logement et de ses équipements. Il détermine également les responsabilités de chaque partie en cas de détérioration.

Le logement doit être correctement entretenu (nettoyage et réparations locatives réalisées).

Avant l’état des lieux de sortie, il vous faut prévoir un grand nettoyage du logement (moquette shampouinée, cuisine lessivée, vitres lavées, sanitaires nettoyés permettant l’écoulement des eaux).

Le préavis de départ doit être respecté. Vous devez l’envoyer au bailleur, avant la date limite, en lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez en profiter pour lui rappeler le délai légal de restitution de la caution et la somme qu’il doit vous reverser. Le bailleur peut conserver la caution si votre départ n’est pas justifié.

Il est préférable que vous soyez présent lors de l’état des lieux de sortie. Ainsi, vous pouvez émettre des observations en marge du document si vous désapprouvez ce qui vous est éventuellement reproché.

L’état des lieux sortant mentionne les éventuelles retenues prévues sur le dépôt de garantie (provisions pour charge, frais de réparation), aussi est-il recommandé que vous en conserviez un exemplaire.

Enfin, il vous faut communiquer au propriétaire, soit un RIB, soit votre adresse pour recevoir, soit par virement, soit par chèque le montant de votre caution.

Le rôle de l’état des lieux

La comparaison d’un état des lieux entrant et d’un état des lieux sortant sert à établir les responsabilités du locataire et du propriétaire en cas de litige. L’état des lieux d’entrée se déroule lors de la remise des clés et l’état des lieux sortant lors de leur restitution, à la fin du bail. Lors de l’état des lieux d’entrée, il peut être judicieux d’annexer une grille de vétusté au contrat. Ainsi, lors de l’état des lieux sortant, il sera plus aisé de différencier dégradation et ancienneté.

Vous disposez de dix jours après le constat d’état des lieux entrant pour demander une modification de celui-ci, et, d’un mois de chauffe pour remonter au bailleur un défaut dans l’installation du chauffage. Ces demandes de modification doivent être adressées au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le constat d’état des lieux peut être établi sur un support papier ou sous une forme électronique. Le bailleur doit vous en remettre un exemplaire. Il est recommandé que l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant soient réalisés dans de bonnes conditions d’éclairage. Le constat est généralement opéré à l’amiable, mais si le propriétaire refuse de procéder à l’état des lieux de sortie, vous pouvez recourir à un huissier de justice. Dans ce cas, les frais occasionnés sont partagés entre les deux parties.

L’annexion d’une grille de vétusté au bail et à l’état des lieux entrant

Depuis juin 2016, vous pouvez convenir avec le propriétaire d’appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de location.

Elle permet de distinguer l’usure normale de l’usure anormale d’un logement et de ses équipements. La vétusté est décrite comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement du logement. On entend par "usage normal", le degré d’usure correspondant à l’ancienneté d’une installation ou d’un équipement.

Cette grille doit être choisie parmi les grilles de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif et définit une durée de vie théorique des matériaux et équipements du logement. Mais également, des coefficients annuels d’abattement forfaitaire affectant le prix des réparations locatives auxquelles vous êtes tenu.

Il est à noter que la vétusté n’est pas applicable dans tous les cas. Par exemple, elle ne s’applique pas pour le remplacement d’éléments que vous auriez perdus ou déposés sans l’accord écrit de votre bailleur, les conséquences d’un défaut de souscription d’assurance couvrant les risques locatifs, les frais de remise en état consécutifs à un défaut d’hygiène et de propreté, et, les dégradations consécutives à une utilisation anormale des lieux.

L’obligation d’entretien et de réparation du locataire

Vous êtes responsable des dégradations qui surviennent dans le logement que vous louez ; sauf, si vous prouvez qu’elles sont le fait de la vétusté, d’une effraction, d’un cas de force majeure ou du bailleur.

Vous avez l’obligation de maintenir le logement en bon état et de procéder aux réparations locatives (menues réparations) sauf si elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon ou à un vice de construction. Vous devez ainsi assurer l’entretien et les réparations concernant le jardin (désherbage, taille, tonte, nettoyage) ; les auvents, terrasses, gouttières et marquises (enlèvement des mousses) ; les mécanismes d’ouverture et de fermeture des portes, fenêtres, stores, volets, grilles de portail ; les plafonds et les murs ; le revêtement des sols ; les placards et les menuiseries ; la plomberie (fosses septiques, canalisations d’eau et de gaz) ; le chauffage, l’eau chaude et la robinetterie. L’entretien annuel de la chaudière est d’ailleurs à la charge du locataire, sauf disposition contraire prévue au contrat. Puis, vous devez prendre soin des éviers et appareils sanitaires (nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux de douche) et des équipements électriques (remplacement des interrupteurs, prises de courant, ampoules...).

Tous les autres équipements mentionnés dans le contrat de location doivent également être entretenus et réparés par vos soins (machine à laver, réfrigérateur).

Il est à noter que le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des conduits de ventilation (cheminée, chaudière) est à la charge du propriétaire.

Une retenue peut être opérée sur la caution

Si l’état des lieux de sortie montre que vous n’avez pas maintenu le logement en bon état ou que vous n’avez pas procédé aux réparations locatives nécessaires, le propriétaire est en droit de prélever le montant des travaux de remise en état sur le dépôt de garantie. Le propriétaire peut également déduire de la caution les arriérés de loyers et de charges. Il est toutefois tenu d’établir les raisons de la retenue opérée et présenter des pièces justificatives telles que les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat d’huissier, une lettre de réclamation des loyers impayés (restée sans réponse), les factures et devis. Il est à noter que les tribunaux acceptant des devis, le propriétaire n’est pas tenu de présenter des factures acquittées et donc de réaliser les travaux de réparation. Il lui suffit de prouver le préjudice subi.

Si vous avez occupé un logement au sein d’une copropriété, le bailleur peut réaliser un arrêté provisoire des comptes et conserver une provision (pas plus de 20 % du dépôt de garantie) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Après régularisation des charges, le solde du dépôt de garantie doit vous être versé dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Il est à noter que s’ils sont d’accord, propriétaires et locataires peuvent solder l’ensemble des comptes sans attendre l’approbation annuelle des comptes de la copropriété.

Le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai imparti

Si le dépôt de garantie ne vous est pas rendu dans le délai légal, vous pouvez, dans un premier temps, téléphoner au bailleur et lui rappeler le délai en vigueur. Vous pouvez aussi lui adresser une mise en demeure de restitution de la caution par lettre recommandée avec accusé de réception.

S’il persiste dans son refus, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation géographiquement compétente. Le propriétaire est tenu de vous verser des intérêts de retard s’élevant à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Le logement est vendu en cours de location

Si le propriétaire change en cours de location, c’est le nouveau bailleur qui doit vous restituer le dépôt de garantie, même si l’ancien propriétaire n’a pas versé la somme au nouveau au moment de la vente du logement.