Les règles du dépôt de garantie (ou chèque de caution)
Très fréquemment réclamé en début de location, le dépôt de garantie (aussi appelé chèque de caution) assure au bailleur l’engagement financier du locataire en cas d’impayés ou de dégradations. Cette pratique étant encadrée par la loi, ses conditions de remise, d’encaissement, d’utilisation et de restitution sont claires. Le chèque de caution protège le bailleur, mais aussi le locataire.
La différence entre caution et dépôt de garantie
Dans le langage courant, on parle de « chèque de caution ». En réalité, cette appellation désigne plus largement le dépôt de garantie. C’est de cela qu’il s’agit lorsqu’un locataire remet une somme d’argent à son bailleur pour lui assurer une avance financière en cas de dégradations du logement ou d’impayés du loyer.
Il ne faut donc pas confondre le dépôt de garantie avec la caution. La caution désigne généralement la personne se portant garante du paiement du loyer à la place du locataire si celui-ci ne paye pas (et si le dépôt de garantie ne couvre pas l’intégralité des impayés). Cette personne signe un acte de cautionnement l’engageant dans cette démarche. Le garant est souvent un proche de la famille du locataire et doit fournir des pièces justificatives sur son identité, ainsi que sur ses ressources financières.
Dans quels cas un propriétaire peut-il demander un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est souvent demandé. Le bailleur peut le réclamer dans le cadre de locations vides, meublées ou saisonnières.
Cependant, il est interdit pour un propriétaire de le réclamer dans le cadre de loyers payables à l’avance (loyers bimestriels ou trimestriels) ou dans le cadre d’un bail mobilité.
Important : un chèque de réservation est une pratique illégale. Il est interdit au bailleur de demander un paiement par avance pour « bloquer » un appartement.
Sous quelle forme remettre le dépôt de garantie ?
La pratique la plus courante est la remise au propriétaire d’un chèque. C’est de là que l’expression erronée de « chèque de caution » provient. Le locataire peut aussi effectuer le dépôt de garantie par virement ou en liquide.
Dans tous les cas, il convient de conserver une preuve de ce paiement : le mouvement bancaire dans le cas d’un virement et le talon du chéquier dans le cas d’un chèque. En cas de paiement en liquide, il ne faut pas oublier de réclamer un reçu. Par ailleurs, la mention datée du paiement du dépôt de garantie doit également apparaître sur le bail.
Le montant du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie varie selon la nature de la location (logement loué vide ou meublé, location saisonnière) :
- logement vide : le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges ;
- logement meublé : le montant du dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charge (depuis la loi ALUR du 24 mars 2014) ;
- location saisonnière : le montant du dépôt de garantie est fixé librement. Dans l’usage, il est se situe généralement entre 20 % et 25 % du montant total de la location.
Encaissement du chèque de caution
Le bailleur conserve le montant du dépôt de garantie pendant toute la durée du bail. Dans le cas d’un paiement par chèque, il peut décider de l’encaisser immédiatement après la signature du contrat de location. En revanche, dans le cas d’une location saisonnière, il ne peut pas être encaissé avant la fin de la location.
Il est à noter qu’un chèque n’est valable qu’un an et huit jours. Ainsi, s’il n’est pas encaissé avant cette date, il est perdu. C’est pourquoi les chèques de caution sont généralement encaissés immédiatement. C’est aussi pourquoi il est fréquent que le propriétaire demande que le dépôt de garantie soit directement réalisé par virement.
Dans quels cas la caution peut-elle être utilisée ?
Le bailleur peut utiliser le dépôt de garantie pour régler certaines sommes dues par le locataire. Il peut s’agir :
- de remises en état à la suite de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ;
- de loyers en retard ;
- du solde des charges locatives ;
- de réparations payées par le propriétaire, mais à la charge du locataire (par exemple : l’entretien du chauffe-eau, le remplacement d’une vitre brisée, le débouchage des canalisations, etc.).
Le bailleur doit obligatoirement justifier les dépenses associées à l’utilisation du dépôt de garantie. Il peut s’agir de factures, de devis, d’actes d’huissier, de copies de lettres de réclamation restées sans réponse, de photos ou encore de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
Le cas de la vétusté
La vétusté du logement ne peut pas être reprochée au locataire, si celui-ci a fait un usage normal du bien. En effet, la vétusté est définie par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) comme étant « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».
Des grilles de vétusté existent pour aider le propriétaire et le locataire à déterminer, lors de l’état des lieux de sortie, les éléments relevant de la vétusté normale du logement. L’Office public d’aménagement et de construction (OPAC), par exemple, en a mis une à disposition. Télécharger la grille de vétusté de l’OPAC.
Ce type de grille comporte des éléments tels que : la plomberie, les radiateurs, les meubles sous évier, les peintures ou papiers peints, les volets roulants, les appareils ménagers, etc. pour lesquels sont définis :
- la durée de vie théorique : elle est déterminée à partir de la date de mise en service de l’équipement et non de la date d’entrée du locataire dans le logement ;
- la franchise : le nombre d’années durant lesquelles la valeur de l’équipement n’est pas dégradée ;
- le taux d’abattement par année après franchise : ce taux réduit la valeur de l’équipement année après année ;
- la valeur résiduelle à charge du locataire au-delà de la durée de vie : elle est exprimée en pourcentage et concerne la part à charge du locataire du montant des réparations de remise en état de l’équipement, si celui-ci est responsable des dégradations du fait d’une utilisation anormale.
La restitution du dépôt de garantie
Les conditions de restitution du dépôt de garantie diffèrent selon que le locataire est redevable de certains paiements ou non. En fin de location, un état des lieux de sortie et un calcul du reste à charge pour le locataire sont réalisés.
Le délai de restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois après la remise des clés, si l’état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation et si le locataire n’est redevable d’aucune autre charge supplémentaire. Dans le cas contraire — ou si le bail a été conclu ou reconduit tacitement avant le 27 mars 2014 —, ce délai est porté à deux mois.
Dans le cas d’un logement situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver 20 % du montant du dépôt de garantie en attendant que se déroule l’assemblée générale de copropriété. Cette réunion lui permet de calculer le montant des charges imputables au locataire. Il dispose ensuite d’un délai d’un mois pour remettre le solde au locataire.
Les pénalités en cas de retard de restitution
Si le loueur ne respecte pas le délai de restitution, des pénalités peuvent s’appliquer. Le bailleur sera redevable de 10 % du montant du loyer par mois de retard.
À noter : avant le 27 mars 2014, des intérêts à taux légal pouvaient être appliqués, sauf si la nouvelle adresse du locataire n’avait pas été communiquée au propriétaire.
Comment demander la restitution du dépôt de garantie ?
Si le délai de restitution est passé, le locataire peut effectuer une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception lui signifiant ce retard et les pénalités qu’il est en droit de demander. Sans réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice pour appuyer sa requête et trouver une solution amiable.
En cas d’échec de conciliation, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.
Le dépôt de garantie est transmis au nouveau propriétaire
Si le logement est vendu, le nouveau propriétaire doit recevoir de la part du vendeur le montant du dépôt de garantie du locataire. En fin de bail, il sera à sa charge de lui restituer cette somme, après examen des états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que du calcul des sommes restantes dues par le locataire.
