Caution : montant et délai de restitution du dépôt de garantie

Locataire ou propriétaire, la caution de loyer, aussi appelée dépôt de garantie, soulève chaque année de nombreuses questions au moment de signer un bail ou de le résilier. Combien peut-elle s’élever ? Dans quel délai doit-elle être restituée en fin de location ? Que faire si le propriétaire tarde à la rendre ? Cet article fait le point sur les règles applicables, aussi bien pour un logement vide que pour un logement meublé.

Caution de loyer ou dépôt de garantie : de quoi parle-t-on ?

Dans le langage courant, on parle souvent de « caution » pour désigner la somme versée par le locataire à la signature du bail. Sur le plan juridique, ce terme est pourtant impropre : il s’agit en réalité du dépôt de garantie. La véritable caution correspond à un engagement pris par un tiers (une personne physique ou un organisme) de payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Dans la suite de cet article, l’expression « caution de loyer » sera utilisée dans son sens courant, c’est-à-dire pour désigner le dépôt de garantie.

Quel est le montant de la caution de loyer ?

Le montant autorisé dépend à la fois du type de location et du rythme de paiement du loyer.

Pour un logement vide :

• Loyer payable chaque mois ou tous les deux mois : la caution ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges.

Pour un logement meublé :

• Loyer payable chaque mois ou tous les deux mois : la caution ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges.
• Loyer payable chaque trimestre : la caution est interdite.

Dans tous les cas, le montant doit être mentionné dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de location, ni lors de son renouvellement.

Les locataires aux revenus modestes peuvent solliciter une aide pour financer cette somme, notamment l’avance Loca-Pass proposée par Action Logement, ou une aide du Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

À quoi sert la caution de loyer ?

La caution permet au propriétaire de se prémunir contre d'éventuels manquements du locataire : loyers ou charges impayés, dégradations, réparations locatives non effectuées. En fin de bail, il peut déduire du montant à restituer les sommes correspondant à ces manquements, à condition de s'appuyer sur les états des lieux d’entrée et de sortie et de justifier chaque déduction par une facture, un devis ou tout autre document probant.

Dans quel délai le propriétaire doit-il restituer la caution ?

Le délai de restitution dépend de la conformité entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie :

• État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée : le propriétaire dispose d'un délai maximum de 1 mois pour rendre la caution.
• État des lieux de sortie non conforme : le délai passe à 2 mois maximum.

Ce délai court à partir du jour où le locataire remet les clés, que ce soit en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est donc conseillé de communiquer sa nouvelle adresse et son RIB au moment de la remise des clés, afin de faciliter le virement.

Retenues et provisions : pourquoi le montant rendu peut être inférieur

Le montant restitué peut être amputé de deux types de sommes :

• Les retenues, qui correspondent à un montant réellement dû par le locataire (loyers impayés, dégradations, travaux locatifs non réalisés). Le propriétaire doit alors fournir des justificatifs : état des lieux, photos, devis, factures, constat d'un commissaire de justice, etc.
• La provision pour charges, applicable lorsque le logement fait partie d’une copropriété. Elle ne peut pas dépasser 20 % du montant de la caution, et doit être régularisée dans le mois suivant l’approbation des comptes de l’immeuble.

Un locataire qui conteste une retenue peut adresser une réclamation écrite au propriétaire pour en demander la justification ou le remboursement.

Que faire si le propriétaire ne rend pas la caution à temps ?

Passé le délai légal, le locataire doit d’abord mettre en demeure le propriétaire de restituer la somme due, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le montant de la caution est alors majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Par exemple, pour une caution de 90 €, un loyer hors charges de 120 € et 5 mois de retard, la pénalité s’élève à 60 € (5 x 12 €), portant le montant total dû à 150 €.

Si le propriétaire persiste dans son refus malgré la mise en demeure, le locataire peut engager une démarche amiable (conciliateur de justice, commission départementale de conciliation, médiateur civil) puis, si nécessaire, saisir le juge des contentieux de la protection. Le recours à un conciliateur ou à la CDC est obligatoire avant toute saisine du juge lorsque le litige porte sur une somme inférieure à 5 000 €.

Le cas particulier du bail mobilité

Le bail mobilité, destiné aux locations de courte durée pour raisons professionnelles ou d’études, ne permet pas au propriétaire d’exiger une caution de loyer. Cette interdiction s’applique quel que soit le montant du loyer ou sa périodicité de paiement.