Le pacte de préférence n'est pas un droit de préemption

Rappelons que le pacte de préférence est un contrat par lequel le promettant s’engage à proposer à un bénéficiaire en particulier de traiter prioritairement avec lui dans l’hypothèse où il envisagerait de conclure ultérieurement le contrat, conformément à l’article 1123 du Code civil. Quelles sont les possibilités offertes au bénéficiaire en cas de violation du pacte de préférence ? Explications.

Les conditions d’annulation de la vente consentie au mépris d’un pacte de préférence

Dans un arrêt du 28 février 2018, la Cour de cassation indique que le pacte de préférence n’assure pas au bénéficiaire de devenir propriétaire. En effet, il ne s’agit pas d’un droit de préemption, mais seulement du droit pour le bénéficiaire de se voir proposer l’acquisition d’un bien en priorité si celui-ci venait à être vendu.

En l’espèce, le 26 octobre 2010, Mme X a mis en vente un immeuble commun dépendant de la communauté suite au décès de son mari, M. X. M. B, bénéficiaire d’un pacte de préférence que lui avait accordé Mme X, a fait une offre d’achat auprès du notaire chargé de la succession. Le 5 novembre 2010, Mme X a consenti une promesse de vente à M. et Mme Y, une vente réitérée le 10 février 2011 par acte notarié. Le bénéficiaire du pacte de préférence, M.B, a assigné les acquéreurs et le notaire afin d’obtenir l’annulation de la vente et le versement de dommages et intérêts. La cour d’appel a rejeté la demande de M.X qui a alors formé un pourvoi en cassation. Cependant, la Cour de cassation a rappelé que l’annulation de la vente consentie à un tiers ne pouvait être effective que s’il est établi que ce tiers avait connaissance de l’existence du pacte de préférence lors de la conclusion du contrat et que le cocontractant avait l’intention de s’en prévaloir. Ces conditions d’annulation avaient déjà été retenues par la Cour dans un arrêt de 2006. Dans cette affaire, ces éléments n’ont pas été démontrés. La Cour de cassation a donc rejeté le pourvoi formé par M.B.

Les sanctions de la violation du pacte de préférence

Le pacte de préférence est un contrat. Il est donc pourvu de la force obligatoire, comme le rappellent les articles 1193 et suivant du Code civil. En cas d’inexécution, le débiteur engage sa responsabilité contractuelle.

Aux termes de l’article 1123 al.2 du Code civil, lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation du pacte de préférence, le bénéficiaire peut demander réparation du préjudice subi. S’il est prouvé que le tiers avait eu connaissance de l’existence de ce contrat, le bénéficiaire pourra aussi agir en nullité en demandant au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

Ainsi, plusieurs sanctions sont possibles : la nullité du contrat conclu en violation du pacte, la substitution du bénéficiaire au tiers uniquement si la mauvaise foi du tiers est établie, l’octroi de dommages et intérêts.