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La fin de la trêve hivernale annonce la reprise des expulsions locatives pour loyers impayés. Quels sont les recours possibles pour les propriétaires en cas d’impayés ? Comment amorcer une procédure d’expulsion du locataire ?

Recours pour loyer impayé et procédure d'expulsion du locataire

Bien que les propriétaires d’un logement s’assurent généralement de la solvabilité de leurs locataires, les cas de loyers impayés existent. Dans ce type de situation, différentes solutions sont possibles pour les locataires et pour les propriétaires. Le point ici sur les recours en cas d’impayés de loyers et sur le déroulement d’une procédure d’expulsion.

Recours pour loyer impayé et procédure d’expulsion du locataire

Les recours possibles du propriétaire avant l’expulsion du locataire en cas de loyers impayés

Dès le premier impayé, il est fortement conseillé aux propriétaires de réagir le plus tôt possible, car les procédures de recouvrements ou d’expulsions peuvent être longues et couteuses.

Avant d’enclencher une procédure d’expulsion, le propriétaire du logement dispose de plusieurs recours.

Si le locataire perçoit des aides au logement de la Caf, le propriétaire peut exiger de recevoir le paiement des allocations directement sur son compte.

Lorsqu’une personne se porte caution pour le locataire, le propriétaire peut se tourner vers cette personne pour obtenir les sommes qui lui sont dues.

Si le locataire a souscrit à la garantie Visale, le propriétaire peut s’adresser à Action logement qui le paiera directement. Le locataire devra ensuite rembourser Action Logement.

Depuis le 1er janvier 2018, les garanties des risques locatifs ne sont plus en vigueur. Cette garantie souscrite par un propriétaire l’assurait d’un paiement en cas de loyers impayés. Ces contrats sont maintenant remplacés par la garantie Visale.

La clôture du bail

Dès le premier loyer impayé, le propriétaire du logement peut envoyer un courrier en LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception) à son locataire pour lui demander de régler sa dette dans les plus brefs délais.

En cas de refus ou d’absence de réponse, le propriétaire peut contacter un huissier pour enclencher une procédure.

La clause résolutoire

La plupart des contrats locatifs comprennent une clause résolutoire qui impose la résiliation automatique du bail si le locataire ne paye pas le loyer ou les charges dans les délais prévus.

Dans ce cas, le propriétaire envoie un commandement de payer par acte d’huissier au locataire et à sa caution s’il en a une.

Suite à cet envoi, le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette. Il peut demander un délai supplémentaire en saisissant le tribunal d’instance de son secteur.

Le locataire a également la possibilité de solliciter une aide ponctuelle du FSL (Fonds Solidarité pour le logement) auprès des services de son département ou à sa CAF.

Une fois le délai respecté, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance afin de faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Dans ce cas, le juge peut décider d’accorder un délai supplémentaire au locataire. S’il règle sa dette avant la fin de ce dernier délai, il peut rester dans le logement. Si la dette n’est pas réglée, le propriétaire obtient l’ordonnance d’expulsion à faire appliquer par un huissier.

Résiliation judiciaire

Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire peut directement assigner son locataire devant le TI par acte d’huissier afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion.

Avant l’assignation, le propriétaire peut éventuellement adresser une mise en demeure à son locataire, mais il n’en a pas l’obligation.

Si le juge du TI estime que la faute du locataire est suffisamment grave pour justifier la procédure du propriétaire, il peut alors, au vu de la situation financière du locataire, lui accorder un délai de paiement, ou procéder directement à la résiliation du bail et à l’expulsion.

Le locataire dispose alors de 2 mois pour quitter le logement. Il peut cependant demander un délai supplémentaire auprès du TGI (Tribunal de grande instance).

En fonction de la situation familiale, de l’âge et de l’état de santé du locataire, le TGI peut lui accorder un délai de 3 mois à 3 ans maximum pour quitter les lieux.

La procédure d’expulsion du locataire

L’expulsion doit être faite par un huissier. Si le propriétaire procède à l’expulsion lui-même, il encourt 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

L’huissier peut se présenter au logement en ayant prévenu le locataire ou non, entre 6 heures et 21 heures, tous les jours sauf le dimanche et les jours fériés.

En présence du locataire ou non

Si le locataire est présent dans le logement le jour de l’expulsion et ne présente aucune résistance, l’huissier récupère les clés et dresse un procès-verbal dans lequel il dresse l’inventaire des meubles présents et leurs emplacements.

Si le locataire est présent, mais refuse d’ouvrir la porte, l’huissier ne peut pas pénétrer dans le logement. Il doit alors demander à la préfecture l’intervention des forces de police.

Si le locataire est absent le jour de l’expulsion, l’huissier doit faire appel à un serrurier ainsi qu’aux forces de police pour pénétrer dans le logement. Il dresse le procès-verbal, et fait retirer les meubles et changer la serrure. Le locataire est informé qu’il ne peut plus entrer dans le logement par une affiche laissée sur la porte par l’huissier.

La trêve hivernale

Le dispositif de la trêve hivernale empêche un locataire ou un squatteur (sauf décision contraire d’un juge) d’être expulsé d’un logement pendant une période allant du 1er novembre au 31 mars.

Pendant cette période, le propriétaire peut tout de même commencer une procédure d’expulsion qui sera effective à la fin de la trêve.

Une expulsion peut être appliquée pendant une trêve hivernale si le locataire est relogé immédiatement dans un logement adapté à ses besoins (au moins une pièce par occupant). C’est également le cas si l’immeuble du logement en question fait l’objet d’un arrêté de péril, en cas de menace d’effondrement par exemple.

La trêve cyclonique

Les départements d’outre-mer peuvent disposer d’une trêve cyclonique dont les dates sont définies par les préfectures dans chaque département, et s’étalent sur toute la saison des cyclones du secteur.

 




Les démarches connexes

 
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