Votre locataire ne respecte pas le règlement de copropriété : comment réagir ?

La vie en copropriété implique quelques concessions : si chacun peut user librement de son logement, nul n’a le droit de troubler la tranquillité collective. Mais que faire lorsque votre locataire refuse de se plier au règlement ?

Dans quelles circonstances peut-on parler de non-respect de la copropriété ?

Les parties communes d’un immeuble font l’objet de certains interdits, aussi bien en termes de vie pratique que de gestion. Ces règles existent dans l’objectif de préserver la sérénité de tous. Il est donc important de les respecter.

Pour autant, nul ne peut accuser à tort et à travers son voisin de troubler la tranquillité de l’immeuble. On parle de trouble anormal du voisinage uniquement lorsque les nuisances sont durables et importantes.

Il peut, bien entendu, s’agir d’entorses régulières au règlement de la copropriété, mais aussi d’incivilités fréquentes, dont voici quelques exemples :

• encombrement ou accaparement des parties communes (dépôt d’ordures, entreposage d’objets, aménagement de combles, etc.) ;
• bruits répétitifs causés par un individu, un animal ou un objet (chien qui aboie, musique excessive, appareil électroménager, etc.) ;
• gêne régulière causée par des odeurs (barbecue, ordures, etc.).

Usage abusif des parties communes : comment réagir en tant que propriétaire ?

Lorsqu’un locataire ne respecte pas le règlement de la copropriété, il reste évidemment le principal responsable de ses actes. Cependant, que ce soit par les voisins ou par le syndic, le propriétaire peut en être officiellement avisé par courrier recommandé. Celui-ci est généralement accompagné de documents justificatifs, tels qu’une pétition, un constat d'huissier, un procès-verbal ou des témoignages. À partir de ce moment-là, la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à réagir, au risque de voir sa propre responsabilité engagée en cas d’action judiciaire.

Alors, quelle procédure appliquer face à un locataire peu scrupuleux ?

Tenter une démarche amiable

Première étape pour tenter de rétablir l’ordre : opter pour une démarche amiable. Autrement dit, il est question de rappeler au locataire le règlement de la copropriété, et les risques qu’il encourt s’il refuse de s’y soumettre. Attention, cet avertissement doit toujours s’effectuer par le biais d’un courrier recommandé.

Par ailleurs, il est également nécessaire de répondre aux plaignants, afin qu’ils sachent que vous prenez le problème en considération.

Résilier le bail pour motif légitime et sérieux

Si le locataire reste malheureusement sourd à votre rappel à l’ordre, il est temps de passer à la vitesse supérieure. En effet, la loi prévoit la possibilité de résilier un bail de location pour motif légitime et sérieux. Il faut cependant savoir que cette option s’accompagne de nombreuses conditions :

• être en capacité de prouver les nuisances reprochées ;
• attendre l’échéance du bail ;
• en informer le locataire au moins 6 mois à l’avance.

Engager une action en justice

Parfois, la possibilité de résilier le bail pour motif légitime et sérieux peut sembler trop lointaine. Une dernière solution existe alors, mais celle-ci est pour le moins… radicale : saisir le tribunal judiciaire pour demander l’expulsion du locataire. Bien entendu, cette démarche implique de pouvoir prouver la gravité et la persistance des troubles, ainsi que vos nombreuses tentatives d’y remédier.

Et si le propriétaire n’arrive pas à régler le problème ?

Vos efforts restent vains ? Pas de panique. La nuance est assez importante pour être soulignée : selon la loi, le propriétaire a pour obligation, non pas de régler le problème, mais de tout mettre en œuvre pour le faire.

Cela signifie que vous n’avez aucune obligation de résultat, votre unique responsabilité est d’engager les démarches nécessaires.