Dossier de location : comment repérer les faux documents ?

Lorsque vous demandez à votre futur locataire de vous fournir les pièces justificatives pour son dossier, privilégiez le dossier électronique au dossier papier. Pourquoi ? Tout simplement parce que les faussaires préfèrent l’absence de trace d’envoi et faire des photocopies. Fiches de paie, avis d’impôts en ligne, ces documents sont désormais envoyés électroniquement au format PDF. Si le locataire préfère vous fournir un dossier papier, cela peut déjà vous mettre la puce à l’oreille.

Le nombre de fraudes des locataires augmente

Selon une enquête de Lagenceblue.fr, « 67 % des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger ». En moyenne, les propriétaires font face à des fraudes pour :

• 59 % des fiches de paie ;
• 41 % des adresses de caution ;
• 37 % des pièces d’identité ;
• 33 % des avis d’imposition.

En 2022, le nombre de faux dossiers de location est en nette augmentation par rapport aux années précédentes. Pourquoi ? Notamment grâce à la facilité d’accès et d’utilisation des logiciels photos. Les locataires peuvent de plus en plus facilement :

• transformer un CDD en CDI ;
• modifier un salaire, etc.

Pour le propriétaire, il devient donc de plus en plus difficile de choisir un locataire fiable. Pourtant, pour éviter les impayés, il est important de prendre le temps de choisir le bon candidat. Pour rappel :

• une procédure d’expulsion coûte environ 3 230 € ;
• une demande de traitement des impayés prend au moins 12 mois.

Comment un propriétaire peut-il identifier les faux documents ?

Pour démasquer une tentative de fraude, le propriétaire doit prendre le temps d’analyser les pièces justificatives fournies pour le dossier de location.

Quelles pièces justificatives demandées au locataire ?

Le propriétaire doit demander un certain nombre d’informations au locataire avant de lui louer son logement. Ces différentes pièces justificatives lui permettent de s’assurer de la solvabilité du locataire, c’est-à-dire : a-t-il les moyens de payer son loyer tous les mois ?

Selon le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, les pièces justificatives légales à demander au futur locataire sont les suivantes :

• un justificatif d’identité (carte d’identité, passeport, etc.) ;
• un justificatif de domicile (quittance de loyer, taxe foncière, facture d’électricité, de gaz, de téléphone, etc.) ;
• un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail en cours, carte d’étudiant, etc.) ;
• un justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaire, etc.) ;
• un avis d’imposition.

Selon la situation professionnelle du futur locataire, les pièces justificatives à fournir peuvent varier.

Comment vérifier l’absence de faux documents dans le dossier du locataire ?

Fausse pièce d’identité : comment la repérer ?

1. Vérifiez la date d’expiration de la carte d’identité.
2. Vérifiez que la photo d’identité correspond bien à la personne que vous avez rencontré.
3. Vérifiez la police de caractère : elle est théoriquement infalsifiable puisqu’elle n’existe que pour les papiers d’identité. Chaque voyelle à un point en son milieu.
4. Vérifiez la bande MRZ ou bande ZLA (la bande blanche en bas de la carte d’identité). Les deux lignes contiennent des informations et des clés de sécurité déterminées par un algorithme très puissant, regroupant les informations suivantes :
1. type du document
2. pays émetteur
3. identifiant primaire du titulaire (prénom)
4. identifiant secondaire du titulaire (nom)
5. caractère de remplissage (<<<)
6. numéro du document
7. chiffre de contrôle du numéro du document
8. nationalité du titulaire
9. date de naissance (AAMMJJ)
10. chiffre de contrôle de la date de naissance
11. sexe du titulaire
12. date d’expiration du document
13. chiffre de contrôle sur la date d’expiration
14. chiffre de contrôle de la ligne inférieure

Comment reconnaître un faux passeport ?

Le principe de vérification est exactement le même pour le passeport et pour la carte d’identité. En cas de doute, il existe des outils en ligne qui permettent de repérer facilement la falsification d’une pièce d’identité. Des outils professionnels payants comme Checked Id, ou Id Check permettent au propriétaire de scanner la pièce d’identité en temps réel avec son smartphone et d’en vérifier automatiquement l’authenticité via l’application.

Falsification d’un bulletin de salaire : comment l’identifier ?

1. Vérifiez les cumuls de salaire, indiqués en bas du bulletin de salaire : il s’agit de la principale erreur rencontrée dans les faux documents. Le calcul à faire est le suivant : Net fiscal cumulé (juin) + Net fiscal (juillet) = Net fiscal cumulé (juillet).
2. Vérifiez le revenu brut mensuel et multipliez-le par 12 pour contrôler la correspondance avec le revenu brut annuel. Attention toutefois, aux revalorisations de salaire et éventuelles primes.
3. Vérifiez la correspondance avec le salaire net. Pour le calculer, il suffit de faire le calcul suivant :
1. Salaire net = salaire brut x 0,75 pour un salarié non-cadre ;
2. Salaire net = salaire brut x 0,78 pour un salarié cadre ;
3. Salaire net = salaire brut x 0,85 pour un fonctionnaire.

Attention toutefois aux indemnités, comme le remboursement des frais de transport, elles ne sont pas soumises aux charges sociales. Le calcul est alors : salaire net = (salaire brut x 0,75) + indemnités pour un salarié non-cadre.

1. Vérifiez le revenu net imposable.
2. Vérifiez le numéro de sécurité sociale mentionné sur les fiches de paie. Le numéro de sécurité sociale est un numéro unique défini comme suit :
1. 1er chiffre : sexe
2. les deux suivants : année de naissance
3. les deux suivants : mois de naissance
4. les 5 chiffres et caractères suivants : département de naissance (99 pour les personnes nées à l’étranger)
5. les 3 derniers chiffres : numéro d’ordre pour distinguer les personnes nées au même endroit en même temps.

Ces chiffres sont gérés par l'Insee.

Comment vérifier le justificatif de domicile du futur locataire ?

Pour vérifier si le futur locataire habite bien à l’adresse indiquée sur sa quittance de loyer, il est notamment conseillé de se rendre sur les réseaux sociaux. Cela permet au moins, en général, de vérifier la ville dans laquelle habite ou étudie la personne. Les Pages Jaunes peuvent aussi vous aider à vérifier cette information dans certains cas.

N’hésitez pas à appeler le propriétaire actuel de votre futur locataire pour vérifier son identité et savoir si tout s’est bien passé avec lui. Attention toutefois, en cas de faux document, le futur locataire peut aussi avoir indiqué le numéro de téléphone d’un ami. S’il a indiqué un faux numéro, vous serez fixé.

Pour rappel, le justificatif de domicile doit obligatoirement être au nom du futur locataire. S’il est hébergé par quelqu’un, il doit vous fournir :

1. la pièce d’identité du parent ou ami l’hébergeant (à vérifier également) ;
2. une attestation sur l’honneur de cette personne mentionnant qu’elle héberge votre futur locataire ;
3. un justificatif de domicile de cette personne.

Vérifier la validité du contrat de travail

1. Vérifiez l’existence de l’entreprise où travaille le candidat sur le site societe.com en renseignant le numéro SIREN ou SIRET renseigné sur les feuilles de paie et le contrat de travail. Le site vous permet aussi de savoir :
1. si la société est en liquidation judiciaire ;
2. si le futur locataire est mandataire de la société (dans ce cas, il se verse le salaire qu’il veut et ses bulletins de salaire n’ont pas beaucoup de valeur). La solvabilité du dossier doit alors se faire grâce à l’avis d’imposition.
2. Vérifiez les réseaux sociaux comme LinkedIn et Facebook pour vérifier la cohérence du profil du locataire.
3. En cas de doute : appelez l’employeur ou la société en cherchant le numéro dans les pages jaunes ou sur le site web de l’entreprise. Attention toutefois, l’employeur peut également être de mèche.

Avis d’imposition falsifié : comment le voir ?

Sur l’avis d’imposition, les informations les plus souvent falsifiées sont les revenus imposables. Pour faciliter l’identification de faux documents, le site impots.gouv.fr a aujourd’hui mis en place un service de vérification des avis d’impôts en ligne pour les propriétaires. Il suffit de renseigner :

• le numéro fiscal du déclarant ;
• et la référence de l’avis d’imposition.

Le document a été falsifié si :

• aucun document n'apparaît ;
• si les montants sur l’avis d’imposition qui apparaît sont différents de ceux fournis par le futur locataire.

Pour rappel, un locataire étudiant venant de l’étranger ne pourra pas vous fournir d’avis d’imposition. C’est normal. C’est aussi le cas pour un Français revenant en France après avoir vécu plusieurs années à l’étranger. Soyez donc davantage vigilant sur les autres pièces du dossier.

Les risques pour le locataire fabriquant de faux documents pour son dossier de location

Le propriétaire doit savoir que des faux documents dans le dossier d’un locataire n'impliquent pas automatiquement des impayés. Il se peut que le locataire ait du mal à trouver un bien ou qu’il espère juste mettre plus de chances de son côté pour obtenir un logement qui lui plaît. À l’inverse, un bon dossier sans document falsifié peut parfaitement vous révéler de mauvaises surprises par la suite.

Les études menées sur le sujet démontrent toutefois que le risque d’impayés est plus élevé dans le cas d’un faux dossier. Cela peut révéler :

• une situation fragile qui peut engendrer des difficultés financières à terme ;
• un locataire de mauvaise foi ne prévoyant pas de payer le loyer.

Dossier falsifié, quels recours pour le propriétaire ?

Vous avez signé le bail sans vous rendre compte que le locataire avait falsifié ses documents ? Que le locataire paie son loyer ou non, vous avez le droit de demander la résiliation du bail. Sachez toutefois que la procédure n’est pas simple et prend du temps.

Si vous êtes en cours de procédure d’expulsion de votre locataire pour impayés, découvrir la falsification du dossier ne fera pas accélérer les choses. De plus, il est rare qu’une poursuite pour faux et usage de faux aboutisse.

Dossier falsifié validé par une agence immobilière, quels recours pour le propriétaire ?

Si une agence immobilière s’occupe de la location de votre bien, vous pouvez poursuivre l’agence. Celle-ci fera alors appel à sa responsabilité civile professionnelle pour vous dédommager. Toutefois, cela n’est possible que si la falsification est évidente. La responsabilité de l’agent immobilier ne peut pas être remise en cause si la falsification est difficile à identifier.