Permis de louer : quels sont les biens concernés et comment l'obtenir ?

Depuis 2014, le permis de louer permet de lutter contre l’habitat indigne. Cette solution séduit de plus en plus de communes, mais reste encore assez méconnue parmi les propriétaires bailleurs. Pourtant, en 2022, près de 400 communes en France l’exigent pour certains quartiers de leur ville. Qu’est-ce que ce permis de louer ? Quels biens immobiliers concerne-t-il ? Quelles sont les démarches à effectuer pour l’obtenir ?

Permis de louer : définition

Le permis de louer a été mis en place pour lutter contre l’habitat indigne. La loi fixe des critères de décence et de salubrité à respecter pour obtenir ce permis de louer. Il concerne essentiellement les biens immobiliers à louer. Rappelons-le, les logements insalubres sont dangereux pour la santé et la sécurité des locataires. Le permis de louer est donc un véritable outil de lutte pour les élus locaux.

Les zones concernées par le permis de louer

Sachez qu’un propriétaire a pour obligation de proposer en location un logement décent. Malheureusement, cette règle n’est pas suffisamment respectée. La loi ALUR a ainsi été mise en place en 2014 pour donner le droit aux communes et EPCI (établissements publics de coopération intercommunaux) de définir eux-mêmes :

• des secteurs géographiques ;
• des catégories de logements ;
• et des ensembles immobiliers.

Pour ceux-là, des démarches obligatoires sont à effectuer par tout propriétaire bailleur souhaitant louer un logement.

Une commune entière est rarement concernée. La plupart du temps, différents quartiers sont identifiés.

Les biens concernés par le permis de louer

La plupart des baux d’habitation des zones concernées sont soumis au permis de louer. En effet, il concerne tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 lors de la première mise en location ou de la remise du bien sur le marché.

Les logements meublés et les logements non meublés des zones définies sont concernés dès lors qu’ils deviennent la résidence principale du locataire.

Quelles démarches pour le demander ?

Dans les zones concernées par le permis de louer, l’une des démarches suivantes est obligatoire selon la décision de la commune :

• une déclaration de mise en location ;
• ou une autorisation préalable de mise en location.

Grâce à cette démarche, la commune a connaissance de la mise en location d’un bien. Une action de prévention peut ainsi être menée au besoin dans les zones dans lesquelles le nombre de logements dégradés est important.

Dans les deux cas, votre dossier doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Dans certains cas, vous pouvez aussi procéder à un envoi électronique. Selon les zones, le dossier doit être envoyé à l’EPCI ou la commune.

La déclaration de mise en location

Dans les zones où la vigilance de la mairie est accrue, une déclaration de mise en location d’un bien est exigée à tout propriétaire bailleur. Cela signifie que le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours à partir de la date de la signature d’un contrat de location pour prévenir le maire de la commune ou le président de l’EPCI concerné.

Le formulaire de déclaration de mise en location ( cerfa 15651) a été établi par le ministère chargé du Logement. Vous devez le remplir et l’envoyer dans les 15 jours suivant la signature du bail de location. Ce formulaire doit être rempli à chaque nouvelle signature d’un bail avec un nouveau locataire.

Cette démarche doit être effectuée pour les biens loués pour la première fois ou loués à un nouveau locataire et dont la construction date d’avant 1974 (ou avant 1948 pour la ville de Lille) dans certaines zones définies des villes suivantes :

• Croix
• Halluin
• Haubourdin
• Houplines
• La Bassée
• Lambersart
• Lesquin
• Lezennes
• Lille
• Loos
• Marquette-lez-Lille
• Ronchin et Wattrelos

Depuis le 1er janvier 2023, d’autres quartiers sont concernés dans les villes de :

• Faches-Thumesnil
• Seclin

L’autorisation préalable de mise en location

Dans les zones où la proportion d’habitations dégradées est importante, une autorisation préalable de mise en location doit être obtenue par tout propriétaire bailleur. Plus contraignante, cette démarche implique d’obtenir l’autorisation de l’administration pour avoir le droit de louer un bien. Un membre de l’EPCI ou de la commune se déplace pour vérifier l’état du logement et le respect des critères de décence. Si le bien n’est pas conforme, la demande est refusée. Si le propriétaire veut tout de même obtenir l’autorisation de mise en location, des travaux lui seront imposés.

Le formulaire de demande d'autorisation préalable de mise en location ( cerfa 15652) a également été établi par le ministère chargé du Logement. Vous devez l’envoyer avant la mise en location du bien et la signature d’un contrat de location avec un locataire. Cette démarche doit obligatoirement être renouvelée avant tout changement de locataire. En cas d’avenant au bail actuel, il n’est pas nécessaire d’effectuer une nouvelle demande d’autorisation.

Pour éviter d’attendre trop longtemps pour pouvoir mettre en location un logement dans les zones concernées, il est important d’anticiper sa demande auprès de l’EPCI ou de la commune.

Cette autorisation préalable de mise en location doit notamment être obtenue pour les locations de biens immobiliers dans le quartier des Noailles à Marseille et dans une quinzaine de quartiers de Roubaix, dans le nord de la France. Cette démarche doit également être effectuée pour les biens loués pour la première fois ou loués à un nouveau locataire et dont la construction date d’avant 1974 dans certaines zones définies des villes suivantes :

• Armentières
• Croix
• Halluin
• Hem
• La Madeleine
• Roubaix
• Sequedin
• Tourcoing
• Wattrelos

Depuis le 1er janvier 2023, d’autres villes ont adopté le permis de louer pour certains de leurs quartiers :

• Annoeullin
• Emmerin
• Faches-Thumesnil
• Lys-lez-Lannoy
• Villeneuve d'Ascq

Permis de louer : quels délais pour l’obtenir ?

Déclaration de mise en location

Le retour de l’administration est relativement rapide dans le cadre d’une déclaration de mise en location. En effet, vous recevrez une réponse dans la semaine qui suit la réception de votre déclaration :

• Dans le cas d’un dossier complet, vous recevrez un récépissé accusant bien réception de votre demande.
• Dans le cas d’un dossier incomplet, il vous sera demandé les pièces justificatives manquantes. Un délai maximum d’un mois vous sera donné pour les envoyer. À défaut, vous devrez recommencer l’ensemble de la procédure.

Autorisation préalable de mise en location

Une notification de décision est généralement envoyée dans un délai d’un mois à partir de la réception de la demande d’autorisation. En cas d’absence de réponse, cela vaut pour autorisation. Le propriétaire a ensuite un délai de deux ans pour louer son bien. Passé ce délai, une nouvelle demande doit être effectuée.

Si votre demande est rejetée, l’administration vous envoie son refus exprès dans un délai d’un mois. Le document indique les travaux attendus de la part du propriétaire pour que le bien soit considéré décent à la location par l’administration.

Combien coûte le permis de louer ?

Selon le choix de la commune, un permis de louer est gratuit ou payant. Dans ce deuxième cas, une centaine d’euros est à prévoir. Pour en savoir plus, contactez directement la mairie dont le logement dépend.

Quelles sanctions pour une mise en location sans permis de louer ?

Votre logement à louer est concerné par la déclaration de mise en location ? Si vous n’effectuez pas les démarches exigées pour obtenir le permis de louer, vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. Cette décision revient au représentant de l’État dans le département concerné.

Votre logement à louer est concerné par l’autorisation préalable de mise en location ? En cas de premier manquement de dépôt d’une demande de permis de louer, l’amende peut s’élever jusqu’à 5 000 €. En cas de récidive dans un délai de 3 ans, la nouvelle amende peut être portée à 15 000 €.

Vous avez effectué les démarches pour obtenir votre permis de louer ? Celle-ci a été refusée ? Vous vous exposez à une amende pouvant s’élever jusqu’à 15 000 €.

Attention ! Même si le propriétaire se fait sanctionner, le bail reste valide. Cela n’a donc pas d’impact pour le locataire.