Loyer impayé : peut-on être exonéré de la taxe foncière en 2025 ?

Chaque année, la taxe foncière représente un coût important pour les propriétaires. Avec la hausse des impayés de loyers, beaucoup se demandent s’il est possible d’obtenir une exonération ou un allègement de la taxe foncière lorsque le locataire ne paie plus. Faisons donc le point sur la réglementation applicable et les solutions envisageables en cas de loyer impayé.

Qu’est-ce que la taxe foncière et qui doit la payer ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local dû chaque année par le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un local commercial. C’est toujours le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition qui doit la payer, que le logement soit occupé par lui-même ou loué à un tiers.

Comment est déterminé le montant de la taxe foncière ?

Le montant de la taxe foncière repose sur plusieurs éléments :

• La valeur locative cadastrale : c’est-à-dire le loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait percevoir s’il louait son bien dans des conditions normales du marché local.
• Pour les propriétés bâties, la valeur locative cadastrale subit un abattement forfaitaire de 50 % (pour tenir compte des frais de gestion et d’entretien). Pour les propriétés non bâties, l’abattement est de 20 %.
• Une fois la base imposable déterminée, le taux d’imposition est appliqué. Ce taux est voté chaque année par les collectivités territoriales (commune, intercommunalité, département).
• Le montant de la taxe foncière s’obtient donc en multipliant la base imposable (après abattement) par le taux d’imposition applicable.

Loyer impayé : une cause d’exonération ou de dégrèvement ?

La réponse est claire : non, un loyer impayé ne vous permet pas d’être exonéré ou de bénéficier d’une réduction de la taxe foncière. La taxe foncière est due, que vous percevez ou non un loyer.

Pourquoi ? Car la loi considère que la taxe foncière est liée à la propriété, pas à l’occupation ou à la perception de revenus locatifs. Même si votre locataire ne paie pas, vous restez légalement redevable de la taxe foncière.

Bon à savoir : seule la vacance locative involontaire peut, dans certains cas, ouvrir droit à un dégrèvement partiel de la taxe foncière.

Que faire en cas d’impayé de loyer ?

Dès le premier mois de loyer impayé, contactez votre locataire pour comprendre la situation et tenter une résolution amiable. Un simple rappel par téléphone ou mail peut suffire. Si le retard persiste, envoyez une lettre de relance, puis une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.

Si votre locataire a fourni un garant, informez-le rapidement de l’impayé par courrier recommandé afin qu’il prenne le relais. Si vous avez souscrit une assurance, déclarez l’impayé dans les délais prévus au contrat. L’assureur prendra en charge les loyers dus, les frais de procédure et éventuellement les dégradations, après respect des démarches contractuelles. Et si votre locataire bénéficie d’aides au logement (APL), vous pouvez demander à la CAF le versement direct de ces aides en cas d’impayé.

Si les démarches amiables échouent, il faut passer à l’étape judiciaire :

• Faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ancien huissier de justice). Votre locataire dispose alors de 6 semaines pour régulariser la dette. Passé ce délai, la clause résolutoire du bail peut s’appliquer, menant à la résiliation du bail.
• Si votre locataire ne régularise pas, assignez-le devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le recouvrement des sommes dues. Le juge peut accorder un délai de paiement uniquement si le locataire démontre sa capacité à régler sa dette et à reprendre le paiement des loyers courants.
• Après décision de justice, le commissaire de justice procède à l’expulsion si nécessaire et engage les démarches pour récupérer les loyers impayés, soit auprès du locataire, soit de la caution.